Guide des électeurs de la Colombie-Britannique : Logement

Les promesses des partis permettront-elles de rétablir l'accessibilité au logement ? Generation Squeeze analyse les véritables promesses du NPD, des conservateurs et des verts de la Colombie-Britannique aux jeunes et aux générations futures.

Dernière mise à jour le 13 octobre 2024

Le marché du logement a engendré d'énormes inégalités intergénérationnelles en Colombie-Britannique.

La plupart des jeunes doivent désormais travailler pour deux décennies Pour constituer un apport initial de 20 % sur une maison de prix moyen en Colombie-Britannique, il faut désormais compter environ cinq ans, contre cinq ans environ lorsque les aînés d'aujourd'hui ont commencé à acheter. L'accession à la propriété étant hors de portée pour une durée beaucoup plus longue (voire indéfinie), de plus en plus de jeunes se tournent vers la location pour se loger. C'est également un parcours du combattant, car les loyers moyens ont explosé, parallèlement à la hausse des prix de l'immobilier.

Pour devenir abordables pour les jeunes adultes d'aujourd'hui, les prix moyens des logements devraient baisser de plusieurs centaines de milliers de dollars – une baisse que la plupart des propriétaires actuels refuseraient catégoriquement. Comme les propriétaires représentent la majorité des électeurs, les politiciens ont tendance à privilégier la protection de leur patrimoine immobilier (autrement dit, leurs économies pour la retraite).

Il faut être honnête sur ce que cela signifie. On demande aux jeunes de sacrifier leur sécurité financière et leur niveau de vie pour protéger les personnes âgées qui ont misé sur la plus-value immobilière pour financer leur retraite. C'est une profonde expression de solidarité intergénérationnelle. Les jeunes méritent d'être reconnus (peut-être). plans de) pour préserver le patrimoine immobilier et la sécurité de la retraite des aînés d'aujourd'hui.

Tous les partis politiques ont un intérêt à résoudre ces tensions intergénérationnelles en matière de logement. Voici les questions que nous nous posons pour évaluer les partis en vue de notre… Bulletin de compétences des bons ancêtres. Poursuivez votre lecture pour découvrir nos réponses.

Les partis proposent-ils un plan concret pour rétablir l'accessibilité au logement, et non pas seulement un slogan ?

Nos ancêtres savaient que les formules accrocheuses ne suffisent pas à résoudre les nombreux facteurs à l'origine de nos problèmes de logement.

Chez Generation Squeeze, nous pensons qu'un plan global pour rétablir l'accessibilité au logement Il est impératif de suivre simultanément trois voies : développer le logement social ; réformer le marché immobilier traditionnel ; et rompre avec notre dépendance culturelle aux prix élevés et en constante augmentation des logements. Aucun programme politique ne propose encore l’ensemble des mesures nécessaires à la réalisation de ces trois objectifs, mais certains partis font des progrès.

En tant que gouvernement sortant, le NPD bénéficie d'un avantage : il a eu des années pour mettre en œuvre diverses initiatives en matière de logement. Bien que le général Squeeze soit à l'avant-garde pour affirmer que leur plan de logement doit encore être amélioré (voir la suite de notre analyse ci-dessous), nous reconnaissons que la Colombie-Britannique utilise désormais de manière constructive un plus grand nombre d'outils en matière de politique du logement que toute autre province ou territoire, et met en œuvre un plan de logement plus complet que n'importe quel gouvernement de la province depuis des décennies (y compris lorsque M. Horgan était premier ministre néo-démocrate).

C’est pourquoi nous attribuons la note « satisfaisante » au programme du NPD. Il « propose de meilleures politiques qu’auparavant, mais des efforts supplémentaires sont nécessaires » pour élaborer un plan viable visant à rétablir durablement l’accessibilité au logement et à réduire les inégalités patrimoniales en la matière.

Le parti vert a un plan solide pour accroître les investissements dans le logement social et propose quelques pistes de réflexion sur la manière de se défaire de notre dépendance à la hausse des prix de l'immobilier, notamment à travers une brève discussion sur la réduction de la «marchandisation« (p. 26) du logement. En ce qui concerne ce dernier point, l’élément le plus important du plan du Parti vert est la proposition de demander aux Britanno-Colombiens possédant un patrimoine immobilier résidentiel de plus de 3 millions de dollars de contribuer légèrement plus à l’impôt afin de financer des logements très abordables et d’autres prestations provinciales (nous y reviendrons plus loin). » 

Pour cette raison, nous attribuons aux Verts la note « en développement », ce qui indique que le parti réalise effectivement des « progrès graduels ».

Les conservateurs ont idées de logement mises à jour Le parti axe sa campagne sur ce sujet, ce qui est une bonne nouvelle, car il était resté quasiment muet à ce propos au début de la campagne. Cependant, son programme met toujours l'accent sur la description des problèmes qu'il entend résoudre, sans pour autant détailler les mesures concrètes qu'il prendrait pour rétablir l'accessibilité au logement.

La seule proposition de politique de logement des conservateurs qui ait été détaillée est ce qu'on appelle Remise RustadLa description est alléchante. Vous avez peut-être entendu dire que les Britanno-Colombiens pourront bientôt déduire jusqu'à 3 000 $ de leur revenu imposable pour leur loyer ou leurs mensualités hypothécaires. Waouh ! Est-ce que cela signifie que les conservateurs promettent de réduire les coûts de logement des Britanno-Colombiens de 36 000 $ par année ? 

Non. Comme souvent, le diable se cache dans les détails. 

La proposition du Parti conservateur de la Colombie-Britannique permettrait de réduire de 5 % l'impôt provincial sur le revenu d'un contribuable dont le revenu s'élève à 36 000 $. Autrement dit, d'ici 2029, le crédit d'impôt Rustad permettrait d'économiser jusqu'à 1 800 $ par année. Pour les personnes qui paient des loyers élevés et de grosses hypothèques, cette économie serait la bienvenue. Cependant, il n'y aura aucune économie avant 2026, car le crédit d'impôt ne sera disponible qu'à partir de cette année-là. De plus, le crédit d'impôt offrirait initialement une économie de 900 $, qui augmenterait progressivement jusqu'à atteindre la limite de 1 800 $ en 2029.

Pour concurrencer le rabais Rustad, le NPD propose un soi-disant réduction d'impôt sur le revenu de la classe moyenne (p. 14) de 500 $ par personne ou 1 000 $ par ménage, ce qui permettrait à 90 % des Britanno-Colombiens d’y avoir droit. (On se demande bien comment 90 % des résidents peuvent être considérés comme appartenant à la « classe moyenne », mais c’est un autre sujet.)

L'élément essentiel à prendre en compte lorsqu'il s'agit d'intégrer le « rabais Rustad » des conservateurs dans une évaluation de leur politique du logement est qu'un avantage fiscal ne constitue pas un plan de logement.

Un véritable plan de logement explique comment réduire les formes de demande néfastes sur le marché du logement ; comment accroître l'offre de logements abordables disposant d'un nombre suffisant de chambres pour élever une famille, avec une efficacité énergétique permettant de lutter contre le changement climatique ; et comment traiter les locataires comme des voisins de première classe, et non de seconde classe. 

Un véritable plan de logement explique comment augmenter l'offre de logements sociaux et protéger les logements sociaux existants. 

Un véritable plan de logement doit aborder la question de savoir comment le gouvernement entend utiliser des mesures incitatives pour dissuader les Britanno-Colombiens de miser sur la hausse incessante des prix de l'immobilier pour préparer leur retraite et accumuler un patrimoine.

Le plan des conservateurs de la Colombie-Britannique offre très peu de détails concrets sur sa contribution à la réalisation de ces objectifs. Pire encore, comme nous l'expliquons ci-dessous, le chef du parti évoque fréquemment la possibilité d'annuler les progrès réalisés par les gouvernements précédents. C'est pourquoi nous attribuons aux conservateurs de la Colombie-Britannique la note de régression pour ce critère.

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Les partis s'engagent-ils à atteindre l'objectif de stabilisation des prix de l'immobilier ?

Les bons ancêtres s'engagent à freiner la hausse des prix de l'immobilier, afin que les revenus puissent commencer à rattraper leur retard.

Nous ne pourrons pas résoudre le problème de l'accessibilité au logement en Colombie-Britannique tant que nous n'aurons pas clairement déterminé quand le marché du logement est sain et quand il ne l'est pas.

L'industrie et les médias présentent trop souvent le marché du logement comme florissant lorsque les prix augmentent et atone lorsqu'ils stagnent. Cela n'a de sens que si l'on considère le logement avant tout comme un investissement, et non comme un lieu d'habitation. Pour remédier à cette inaccessibilité préjudiciable, il convient de décrire… logement Le marché est considéré comme fort lorsque les prix n'augmentent pas, et faible lorsqu'ils augmentent.

Le Programme du Parti vert Le parti se dit « compétent » sur ce sujet, affirmant que « le gouvernement de la Colombie-Britannique doit mettre en place davantage de mesures pour freiner le marché et rendre le logement plus abordable pour tous ». Certes, nous sommes optimistes en supposant que « freiner » le marché signifie (au minimum) une stagnation des prix des maisons. Le parti justifie cette position en affirmant que « la Colombie-Britannique demeure la pire économie du Canada en ce qui concerne les revenus suffisants pour couvrir l'un des principaux postes de dépenses : le logement. Cela signifie que l'économie de la Colombie-Britannique est particulièrement problématique pour les jeunes, les nouveaux arrivants et les autres personnes qui ont du mal à se loger ici ». Sur ce point, les Verts reprennent les idées reçues. une analyse antérieure de Generation Squeeze.

En comparaison, les conservateurs restent silencieux sur cet objectif, tout comme le NPD.

Cela dit, il convient aussi de reconnaître les mérites de chacun. Puisque beaucoup d'entre nous reprochent aux politiciens leur incapacité à gérer le marché immobilier lorsque les prix s'envolent, il est juste de leur accorder une part de mérite lorsque les prix stagnent, comme cela a été le cas récemment en Colombie-Britannique. Bien que l'on ne puisse nier que le prix moyen des maisons a augmenté de 37 % depuis l'arrivée au pouvoir du NPD en 2017, il a baissé de 3 % depuis que David Eby est devenu premier ministre à la fin de 2022.(À titre de comparaison, les prix moyens des maisons en Ontario ont augmenté de 52 % depuis l’entrée en fonction du premier ministre Ford en 2018, même s’ils ont également stagné au cours des dernières années).

Si le NPD intégrait cette réalisation à son programme en affirmant que son objectif est de stabiliser indéfiniment les prix des logements afin que les revenus aient une chance de rattraper leur retard, nous modifierions notre évaluation de « ignorer » à « prolonger ».

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Les partis politiques évitent-ils de rejeter la responsabilité de la crise du logement uniquement sur des « coupables faciles » ?

Les bons ancêtres s'attaquent aux causes profondes et complexes de l'inaccessibilité financière.

Ce problème apparaît dans les déclarations des conservateurs de la Colombie-Britannique sur le logement, mais il représente également un risque pour le NPD et les Verts de la Colombie-Britannique. 

Jusqu'à présent, le La position des conservateurs en matière de logement Ce document contient la déclaration suivante : « Encourager un marché du logement stable et prévisible. Cela implique de maîtriser les prix en favorisant la construction de nouveaux logements tout en réprimant le blanchiment d’argent illégal qui a fait grimper les prix et facilité les activités criminelles. »

Le blanchiment d'argent a été un facteur néfaste sur le marché immobilier de la Colombie-Britannique. Mais les candidats ont aussi tendance à déformer la vérité lorsqu'ils la présentent comme la principale cause de l'inaccessibilité au logement. Au mieux, il s'agit d'un facteur parmi d'autres. Nous devons entendre davantage les conservateurs avant de pouvoir juger crédible leur plan pour rétablir l'accessibilité au logement.

Même si le parti limite son action aux seuls responsables de la corruption dans le logement, la liste ne s'arrête pas aux blanchisseurs d'argent. Les conservateurs pourraient s'en prendre aux acheteurs étrangers, aux spéculateurs, aux propriétaires de logements vacants, aux NIMBY (Not In My Back Yard), aux immigrants, aux municipalités qui s'opposent à la densification… et ainsi de suite.

Le NPD et les Verts se heurtent également à des difficultés sur ce thème. Plan stratégique du NPD (p. 2) Il reprend l'affirmation souvent formulée par David Eby selon laquelle « notre marché immobilier a trop longtemps servi les intérêts des investisseurs et des spéculateurs. De ce fait, même ceux qui perçoivent un revenu de classe moyenne décent ont du mal à se loger. » 

Pour les Verts, le méchant facile est «Les investisseurs institutionnels achètent des propriétés et font grimper les prix.”(P. 25).

Le NPD et les Verts se trompent lorsqu'ils emploient un tel langage, perpétuant ainsi un mythe au cœur de nos difficultés en matière de logement. L'inabordabilité du logement n'est pas seulement un problème causé par des investisseurs, des spéculateurs ou des promoteurs avides que nous pourrions critiquer. De nombreux ménages sont pris au piège des causes profondes de notre système de logement insoutenable et inabordable, car nos politiques publiques nous incitent à considérer le logement comme un investissement. Nombre de propriétaires se réjouissent de la hausse des prix qui augmente la valeur de leur maison, d'autant plus que le patrimoine ainsi constitué contribue à financer leur retraite.

En cette période d'inflation, nombreux sont ceux qui s'indignent des prix abusifs pratiqués par les dirigeants des supermarchés ou des profits excessifs engrangés par les entreprises énergétiques. Mais le marché immobilier est différent. Les principaux propriétaires des maisons en Colombie-Britannique ne sont pas les entreprises (et leurs investisseurs), mais les particuliers. La hausse des prix de l'immobilier a été avantageuse pour de nombreux propriétaires, car elle accroît leur patrimoine. Le secteur financier a mis en place divers moyens pour permettre aux particuliers d'accéder à ce patrimoine sans avoir à vendre, comme les marges de crédit hypothécaires.

Nous ne résoudrons pas les problèmes d'accessibilité au logement en Colombie-Britannique tant que tous les partis politiques n'auront pas pris conscience de cette dure réalité : les propriétaires ordinaires ont été bien plus nombreux à profiter de la hausse des prix de l'immobilier que les investisseurs, les spéculateurs ou les promoteurs sans scrupules. Il n'est donc pas surprenant que les électeurs propriétaires n'aient pas incité les politiciens à freiner l'augmentation incessante des prix de l'immobilier qui a débuté en 1999-2000.

Dans sa plateforme récemment publiée, les Verts de la Colombie-Britannique reconnaissent en partie ce problème (p. 65). Les Verts de la Colombie-Britannique sont désormais le seul parti de cette campagne électorale à proposer que les propriétaires de maisons de grande valeur contribuent davantage pour faire face aux problèmes d'accessibilité liés à la hausse des prix de l'immobilier. Le parti doublerait les taux annuels de la surtaxe foncière instaurée par le NPD en 2018, demandant ainsi aux propriétaires de maisons d'une valeur supérieure à 3 millions de dollars de contribuer davantage au financement de logements très abordables et d'autres prestations sociales, afin d'éviter une augmentation des impôts sur le revenu. C'est pourquoi nous avons revu notre évaluation initiale du Parti vert, passant d'une perception de « régression » à une perception de « développement », en ce qui concerne sa capacité à dépasser la simple étiquette de « méchant ».

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Les partis politiques résistent-ils aux lobbyistes en faveur des locations de courte durée ?

Les bons ancêtres privilégient les logements pour les résidents plutôt que les locations de courte durée.

Le logement doit d'abord servir à l'habitation, l'investissement venant ensuite. Or, les locations de courte durée font généralement l'inverse, quoi qu'en disent les groupes de pression. Louer des chambres de son domicile pour de courtes durées peut être un exemple intéressant d'« économie collaborative », mais ce n'est pas la réalité de nombreuses locations de courte durée. Ces dernières consistent souvent à retirer des logements entiers (maisons, appartements, studios indépendants, etc.) de notre parc immobilier déjà limité pour les transformer en hôtels touristiques, plutôt qu'en logements pour les personnes qui travaillent ou étudient en Colombie-Britannique. Ces propriétaires cherchent généralement à tirer profit à la fois des loyers plus élevés payés par les visiteurs de courte durée et de la plus-value immobilière espérée.

La sur-marchandisation du logement par les locations de courte durée contribue à la hausse des prix de l'immobilier, ce qui fait grimper les coûts de location et d'accession à la propriété pour les jeunes et les nouveaux arrivants de tous âges.

Il est positif que le NPD de la Colombie-Britannique ait amené relativement réglementation stricte qui limitent l'utilisation des logements, dans le but de remettre de nombreux logements de courte durée dans le parc de logements pour les résidents locaux.

Il y a lieu de s'inquiéter galerie de Des rapports indiquent que le chef conservateur de la Colombie-Britannique « donnerait la priorité à l’abrogation des restrictions provinciales sur les locations à court terme s’il était élu ».

Le Parti Vert Le programme politique fait une seule allusion à cette question (p. 26) : il promet de « mettre en œuvre des réglementations visant à limiter l’impact des locations de courte durée sur la disponibilité de logements abordables à long terme ». Nous attribuons à cette promesse la note « émergente », car elle reste vague comparativement aux réglementations concrètes mises en place par le gouvernement du NPD. 

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Les partis politiques modifient-ils le zonage pour contrer le syndrome NIMBY ?

Les bons ancêtres reconnaissent le rôle que peuvent jouer les modifications de zonage pour enrayer le syndrome NIMBY.

Pendant trop longtemps, environ un tiers des résidents de Vancouver ont vécu sur les trois quarts des terrains constructibles, confinant le reste de la population au quart restant. Il s'agit d'une utilisation inefficace du territoire, surtout compte tenu des inquiétudes liées à la pénurie de logements. D'autres municipalités connaissent des situations similaires.

Le zonage à faible densité (maisons individuelles) permet aux propriétaires de soutenir l'idée d'une densification de leur quartier, tout en s'opposant à ce qu'elle se produise autour de leur propre maison. De ce fait, de nombreux projets immobiliers ont été ralentis au fil des ans. Quiconque est sensible aux arguments selon lesquels les « gardiens du logement » freinent les nouvelles constructions devrait être particulièrement préoccupé par le zonage à faible densité qui privilégie les maisons individuelles ou les duplex.

Il est encourageant que le NPD ait récemment introduit nouvelle législation sur le logement Cette mesure oblige la plupart des municipalités de la Colombie-Britannique à construire davantage de logements collectifs, comme des quadruplex, des triplex, des maisons de ville, etc. Cette réforme provinciale modernise les règles de zonage obsolètes qui empêchaient les collectivités d'ajouter rapidement de nouveaux logements. Elle simplifie les procédures administratives et accélérera l'obtention des permis pour les nouveaux projets immobiliers.

Le chef conservateur aurait déclaré le Radio CKNW En mai 2024, il a annoncé son intention d'abroger ces modifications de zonage. S'il maintient cette position (difficile à dire sur le site web du Parti conservateur de la Colombie-Britannique), ce serait un recul pour la création d'une offre suffisante de logements permettant aux jeunes d'accéder à la propriété, que ce soit en location, en coopérative ou en achat. Lors du débat télévisé des chefs de partis le 8 octobre, M. Rustad a régulièrement évoqué le problème des longs délais d'obtention des permis pour les nouveaux projets immobiliers dans les municipalités de la Colombie-Britannique. Les modifications de zonage mises en œuvre par le gouvernement néo-démocrate constituent une part importante de la solution pour réduire ces délais. Revenir sur ces modifications ne ferait qu'aggraver le problème même que M. Rustad souhaite résoudre.

Abroger la nouvelle loi provinciale sur le zonage serait un exemple flagrant de la priorité accordée aux intérêts des propriétaires actuels (souvent âgés) qui vivent dans des quartiers peu denses, au détriment de ceux qui souhaiteraient avoir la possibilité d'y vivre. Les jeunes font généralement partie de ce dernier groupe, et chez Gen Squeeze, nous pensons que leur voix devrait être entendue au même titre que celle des propriétaires actuels.

Le Fête verte Le zonage n'est mentionné qu'une seule fois dans les documents de son programme, promettant de « mettre en œuvre des initiatives de densification à l'échelle provinciale afin de mettre fin au zonage d'exclusion pour les logements non marchands ». Nous attribuons à cette initiative la note « émergente ». Pour obtenir une meilleure évaluation, les Verts de la Colombie-Britannique devraient aborder plus directement la question de la densification à l'échelle provinciale pour les logements sans but lucratif et les logements destinés aux ménages à revenus moyens, qu'ils soient locatifs ou en propriété.

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Les partis politiques demandent-ils aux propriétaires de partager les plus-values ​​exceptionnelles générées par les changements de zonage ?

Les bons ancêtres proposent de percevoir une partie de la plus-value foncière résultant des changements de zonage auprès des propriétaires actuels, et non seulement auprès des promoteurs de nouveaux logements.

Lorsque les pouvoirs publics modifient le zonage pour autoriser une plus grande densité de construction, ils augmentent la valeur des terrains concernés, car davantage de logements peuvent y être construits. Cette plus-value foncière soulève une question importante : à qui doit revenir cette plus-value ? Aux propriétaires actuels des terrains ou à la collectivité qui l’a créée par la modification du zonage ?

Actuellement, le NPD de la Colombie-Britannique ignore ce problème. Il n'a aucun plan pour récupérer une partie de la richesse générée par le zonage public auprès des propriétaires, que ce soit par des modifications de la taxe foncière ou par d'autres mesures politiques. Au lieu de cela, la principale façon de capter cette richesse se fait au niveau municipal, lorsque les administrations locales imposent des frais d'aménagement et autres taxes aux promoteurs de nouveaux logements. 

Nous convenons qu'il est important que les promoteurs participent au financement des services publics essentiels comme l'eau et l'assainissement, nécessaires aux nouveaux logements. Mais il est temps de se demander si l'on n'exige pas des promoteurs qu'ils prennent en charge une part excessive de ces coûts, du fait du principe selon lequel « la croissance doit financer la croissance », défendu par certains élus locaux. 

Pour quiconque se soucie de l'équité intergénérationnelle dans notre système de logement, cette vision est problématique. Lorsque les coûts liés au déclassement des terrains sont principalement supportés par les promoteurs, ces derniers les répercutent sur les résidents des nouveaux logements, en augmentant les prix d'achat ou de location. Pour les jeunes qui peinent à se loger sur un marché immobilier déjà inabordable, cela rend la situation encore plus difficile.

Plutôt que d'attiser les tensions intergénérationnelles en matière de logement, il faudrait s'attendre à ce que les candidats aux élections provinciales perçoivent une partie de la plus-value foncière auprès des propriétaires actuels – et non seulement des promoteurs – car ils bénéficieront directement de la hausse des prix générée par le rezonage. Une fois versée aux finances publiques, la part de cette plus-value réalisée grâce aux propriétaires pourrait servir à réduire les taxes foncières imposées aux nouveaux promoteurs afin d'accélérer la construction de nouveaux logements. Elle pourrait également financer la construction de logements locatifs, abordables ou sociaux supplémentaires.

C'est une situation gagnant-gagnant-gagnant. Les propriétaires continuent de s'enrichir grâce aux modifications du zonage qui autorisent une plus grande densité. La part de la richesse nouvellement créée perçue par les pouvoirs publics permet aux promoteurs de bénéficier de frais réduits, facilitant ainsi l'investissement immobilier. Enfin, les futurs propriétaires et locataires peuvent accéder à des logements neufs à des prix plus abordables.

Jusqu'à présent, les Verts sont le seul parti à proposer de capter une partie de la plus-value foncière au profit du public. Ses promesses initiales en matière de logement incluaient une section sur la « Réduction des inégalités de richesse » et son programme (p. 65) propose d’« augmenter les taxes foncières sur les propriétés les plus chères de la Colombie-Britannique ». Les taux d’imposition provinciaux actuels sur les maisons d’une valeur supérieure à 3 millions de dollars seraient augmentés, et les résidents devraient payer ces taxes sur la valeur cumulée de leurs biens immobiliers, et non plus par propriété. Le programme estime que ces changements toucheraient 3.7 % des Britanno-Colombiens et rapporteraient près d’un milliard de dollars par année. Pour cette proposition, les Verts obtiennent la mention « satisfaisant ».

Les conservateurs de la Colombie-Britannique ont récemment ajouté des informations à leur Cela montre clairement leur rejet de cette idée. Leur programme promet plutôt de rechercher des solutions pour réduire les taxes foncières des propriétaires afin qu'elles ne soient pas calculées sur la valeur marchande de leur maison après le changement de zonage de leur quartier. En conséquence, nous attribuons la note « régressive ».

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Les partis ont-ils des projets pour maîtriser les coûts sur le marché du logement traditionnel, au lieu de se reposer uniquement sur le logement non marchand pour garantir l’abordabilité ?

Les bons ancêtres savent qu'augmenter considérablement l'offre de logements hors marché exige également un plan solide pour maîtriser les prix sur le marché du logement traditionnel.

Nous avons cruellement besoin de plus de logements sociaux. Heureusement, des groupes comme… Association de logement à but non lucratif de la Colombie-Britannique et la Fédération des coopératives d'habitation de la Colombie-Britannique Ils travaillent sans relâche à la construction de ces unités. Ils ont besoin de davantage de financements ; les plateformes qui proposent d’allouer des ressources supplémentaires à ces organisations (et aux organisations apparentées) méritent donc d’être saluées.

Mais il ne faut pas se méprendre. On ne peut pas simplement dire : « Le marché traditionnel est tellement dysfonctionnel qu’il faut cesser de compter sur lui pour fournir des logements. » Il sera quasiment impossible de développer l’offre de logements hors marché (accession à la propriété, coopératives et locations) si les acteurs concernés n’ont pas également des idées concrètes pour freiner la hausse des prix de l’immobilier sur le marché traditionnel.

Développer l'offre de logements sociaux implique de donner accès au secteur sans but lucratif à des terrains. Certains terrains publics pourraient être réaffectés – et le NPD et les Verts ont des projets en ce sens (nous n'avons trouvé aucune information pertinente du côté des conservateurs de la Colombie-Britannique). Cependant, pour construire suffisamment de logements très abordables, les collectivités devront probablement construire sur des terrains privés. Le coût des logements sociaux sera donc fortement influencé par le prix des terrains – les mêmes terrains que ceux convoités par le marché immobilier traditionnel. Tant que le prix des terrains continuera d'augmenter, le coût de construction de nouveaux logements sociaux augmentera également, ce qui réduira le nombre de nouveaux logements.

Le temps joue contre nous pour augmenter l'offre de logements sociaux à des niveaux susceptibles d'améliorer significativement l'accessibilité au logement. Les partisans du logement non marchand estiment que nous devons… construire 25 000 nouveaux logements non marchands par anImaginons que nous atteignions cet objectif chaque année pendant la prochaine décennie, pour un total de 250 000 logements. Avec plus de deux millions de ménages en Colombie-Britannique, cela ne représente que 12 % de l’offre actuelle. De toute évidence, la plupart des gens devront continuer à se tourner vers le marché immobilier traditionnel pour trouver et aménager un logement.

Si nous sommes véritablement déterminés à rétablir durablement l'accessibilité au logement, il nous faudra déployer des efforts concertés pour réformer le marché du logement traditionnel, parallèlement à des initiatives visant à accroître l'offre de logements sociaux. Il est impératif d'alterner les deux approches, et non de choisir entre l'un ou l'autre.

Le Fête verte Le parti était particulièrement vulnérable à cette faiblesse sur son site web avant le lancement de sa plateforme complète. En effet, son discours sur la construction de nouveaux logements laissait entendre qu'un accroissement de l'offre hors marché pourrait suffire. Par exemple, les documents du parti soulignent : « Au lieu d'investir dans des promoteurs immobiliers qui font grimper les prix pour réaliser des profits, le gouvernement de la Colombie-Britannique doit accroître considérablement son soutien à la construction de nouveaux logements sociaux et coopératifs. » Outre l'augmentation du nombre de logements disponibles, cette mesure pourrait entraîner une baisse générale des prix, car les logements hors marché, moins chers, concurrenceraient les logements du marché, plus chers et axés sur le profit.

Il est absolument essentiel de construire des logements sociaux. Cependant, le programme du Parti vert doit davantage aborder la question de l'ampleur du projet, car même avec 250 000 logements supplémentaires en dix ans, la plupart des Britanno-Colombiens devront se tourner vers le marché immobilier traditionnel pour se loger.

Néanmoins, après la publication du programme complet du parti, nous avons reclassé les Verts de la Colombie-Britannique dans la catégorie « en développement » sur cette question. La page 26 de ce programme comprend une section intitulée « Lutter contre la marchandisation du logement ». Cette section contient plusieurs promesses visant à réduire les formes de demande nuisibles sur le marché, comme l’utilisation des logements par les vacanciers plutôt que par les résidents, et à décourager diverses formes de spéculation. Sa proposition de ralentir la hausse des loyers après le départ d’un locataire est également importante pour la protection des locataires ; cependant, des précisions supplémentaires sont nécessaires pour comprendre comment cette politique serait mise en œuvre.

Le Plateforme conservatrice de la Colombie-Britannique Ce texte accorde peu d'importance au logement social et ne l'évoque que pour s'interroger sur les raisons pour lesquelles le gouvernement actuel a « distribué des centaines de millions de dollars à des organismes sans but lucratif inexpérimentés ». Il concentre donc clairement son attention sur le marché libre pour l'offre de logements abordables.

Le programme des conservateurs manque toutefois de précisions sur la manière dont ils comptent créer de nouveaux logements abordables sur le marché libre. Leur meilleure idée consiste à collaborer avec le gouvernement fédéral pour accroître les fonds destinés à la construction de logements locatifs, un projet déjà en cours.

L'autre axe prioritaire est la réduction des impôts pour les promoteurs immobiliers. Comme mentionné précédemment, une réduction des frais d'aménagement perçus sur les nouveaux projets de logements pourrait constituer une adaptation politique appropriée si le manque à gagner était compensé par une augmentation de la contribution fiscale annuelle des propriétaires de maisons de standing, afin de maintenir des fonds pour subventionner la construction de nouveaux logements très abordables. Le programme du Parti conservateur rejette catégoriquement cette idée et souhaite plutôt explorer des pistes pour réduire les taxes foncières payées par les propriétaires, afin qu'elles ne soient pas calculées sur la valeur marchande de leur propriété après un changement de zonage de leur quartier. Compte tenu de ces signaux contradictoires dans le programme conservateur, nous lui attribuons la mention « émergent » pour ses efforts visant à influencer le marché.

Le NPD Ce parti propose les mesures politiques les plus concrètes et les plus complètes pour encadrer le marché du logement. Ses taxes sur la spéculation et la revente rapide sont essentielles, tout comme la mise en œuvre antérieure de surtaxes foncières annuelles sur les propriétés de plus de 3 millions de dollars (une politique que les Verts promettent de renforcer). La lutte du NPD contre les locations de courte durée et ses changements audacieux au zonage pour permettre la construction de logements de densité moyenne dans toutes les municipalités de la Colombie-Britannique sont importants, de même que les efforts déployés pour limiter les hausses annuelles de loyer auxquelles les locataires sont confrontés.

Plus récemment, le NPD a annoncé un concept intéressant visant à aider 25 000 primo-accédants à devenir propriétaires en combinant des initiatives privées et non marchandes dans de nouveaux projets immobiliers, en partenariat avec des nations comme les Musqueam, les Squamish et les Tsleil-Waututh. Selon ce plan, ces 25 000 acheteurs paieraient 60 % de la valeur marchande du logement neuf, et le gouvernement provincial couvrirait les 40 % restants. L’acheteur devrait rembourser les 40 % restants au moment de la revente du logement, ou après 25 ans. Le gouvernement provincial serait ainsi remboursé et bénéficierait (nous le croyons, mais cela reste à confirmer) de toute plus-value réalisée sur les 40 % de la valeur de vente initiale du logement. Cette approche de « partage des capitaux » est novatrice et mérite d’être étudiée, surtout si elle peut être étendue.

Mais cette approche comporte aussi un risque inhérent : celui de renforcer, plutôt que de remettre en question, l’obsession culturelle pour les prix immobiliers élevés et en constante augmentation. L’acheteur d’une première maison est incité à espérer une plus-value pour l’aider à payer les 40 % restants du prix d’achat qu’il devra finalement rembourser ; et la province est incitée à se réjouir de la hausse des prix de l’immobilier pour obtenir un bon retour sur investissement de 40 %.

En fin de compte, ce dont nous avons réellement besoin, ce sont des mesures incitatives qui dissuadent clairement les Britanno-Colombiens de compter sur la hausse de la valeur de leur maison pour épargner en vue de leur retraite et se constituer un patrimoine. Rembourser son prêt hypothécaire au fil du temps pour se constituer un capital est une chose. C'est un objectif parfaitement raisonnable lors de l'achat d'une maison. S'attendre à ce que les prix de l'immobilier s'envolent à un rythme tel que les revenus stagnent et que les propriétaires profitent de gains exceptionnels en est une autre. Ce dernier facteur est la principale cause de l'inabordabilité du logement en Colombie-Britannique – un facteur qui a profité à de nombreux propriétaires âgés et que le programme du NPD de la Colombie-Britannique ignore encore largement.  

Pour ces raisons, nous attribuons au NPD la meilleure note sur cette question : « compétent ». Cependant, nous ne pouvons pas encore « étendre » son action, car le parti n’a pas encore abordé le problème de fond : notre plan de logement en Colombie-Britannique incite toujours les ménages à croire que les prix des maisons augmenteront pour les aider à accumuler des richesses. Il est impératif de briser cette dépendance culturelle si nous voulons rétablir l’accessibilité au logement à long terme.

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