C'est un domaine sur lequel Gen Squeeze concentre une attention particulière.

À moins d'une augmentation drastique des revenus des Canadiens, il sera extrêmement difficile d'atteindre et de maintenir l'objectif (que chacun puisse se permettre un logement répondant à ses besoins) dans un contexte de valeurs immobilières élevées et en constante augmentation.

Le problème est que les politiques passées et actuelles ont encouragé à considérer la propriété immobilière et foncière comme une stratégie d'investissement et de retraite, de nombreux ménages s'attendant désormais à une augmentation de la valeur de leur logement, ou en dépendant, pour leur sécurité financière et leur patrimoine.

L'économie canadienne dans son ensemble dépend aussi, de manière problématique, de la hausse constante de la valeur des maisons et des dépenses de consommation supplémentaires, de la croissance du PIB et des rendements des investissements que cela engendre.

Tout à fait, Le Canada est devenu dépendant d'un système de logement non durable. (alias bulle immobilière), et nous devons trouver des moyens de briser cette dépendance.

Cela peut inclure des politiques visant à aider les Canadiens à accumuler des richesses autrement que par l'accession à la propriété, à rééquilibrer la taxation du revenu par rapport aux plus-values ​​immobilières et à protéger les ménages qui seraient rendus vulnérables en cas d'éclatement de la bulle ou de chute des prix.

Catégorie de politique 1 : Réduire la dépendance au secteur immobilier pour stimuler la croissance économique

L’immobilier, la location et le crédit-bail représentent la plus importante contribution au produit intérieur brut (PIB) du Canada, soit 14 %. Ce secteur industriel est plus important que le secteur manufacturier, que l’exploitation minière, le pétrole et le gaz, que la construction, que les soins de santé, que les services financiers, que les services professionnels, scientifiques et techniques, et ainsi de suite. La part de l’immobilier dans le PIB a également augmenté dans toutes les provinces au cours des deux dernières décennies, et il s’agit souvent du secteur ayant connu la croissance la plus rapide au sein des économies provinciales.

Fonder notre croissance économique sur l'immobilier serait une excellente stratégie – si le Canada créait également une part importante de ses emplois dans ce même secteur. Or, ce n'est pas le cas. Les Canadiens emploient moins de 2 % de la population active dans l'immobilier. Aucun autre secteur industriel ne présente un tel écart entre sa part du PIB et sa part de l'emploi.

C'est problématique. Cela indique que les Canadiens ont fait croître notre économie en augmentant considérablement le coût de la vie, sans pour autant créer suffisamment d'emplois dans ce secteur industriel pour garantir que les revenus locaux suivent la même progression, surtout dans les centres urbains. Les 2 % de la population qui travaillent dans l'immobilier perçoivent généralement des revenus élevés. Les propriétaires actuels se constituent un patrimoine immobilier, ce qui stimule la consommation et fait augmenter le PIB. C'est une façon de faire croître l'économie, certes, mais ce n'est pas la meilleure si l'on privilégie la rentabilité du travail pour les jeunes et les nouveaux arrivants au Canada. Une rentabilité qui leur permette de couvrir leur principal poste de dépenses : le logement.

Catégorie de politique 2 : Augmentation des plus-values ​​immobilières, baisse des impôts sur le revenu

L'une des raisons pour lesquelles le Canada est accro aux prix élevés des maisons est relativement faible imposition du patrimoine immobilier résidentiel.

Par exemple, bien que chaque dollar de revenu du travail soit imposé (sous réserve de déductions), Seuls 50 % des gains en capital sur les résidences secondaires sont imposés.et Les plus-values ​​réalisées sur les résidences principales sont exonérées d'impôt.

Les juridictions canadiennes appliquent également des niveaux modestes d'imposition foncière annuelle comparativement à l'imposition sur le revenu et les gains en capital.

Ce type d'optimisation fiscale est plus facile à justifier lorsque la valeur des logements suit de près l'inflation, mais dans le contexte actuel de gains exponentiels, elle a pour effet de détourner des capitaux d'activités économiques plus productives, d'augmenter la demande et les coûts moyens, de contribuer aux inégalités et à l'inaccessibilité au logement, et de rendre les propriétaires de plus en plus dépendants de valeurs élevées et croissantes.

Pour remédier à ce, Les gouvernements canadiens peuvent réduire les impôts sur le revenu et augmenter les impôts sur le patrimoine foncier de plusieurs manières., allant d'une augmentation de la taxe foncière annuelle à des surtaxes ou des impôts sur les gains en capital différables, en tenant compte des répercussions sur les locataires.

Catégorie de politique 3 : Réduire les dommages collatéraux liés au système de crédit bon marché

Statistique Canada sous-estime la contribution de la hausse des prix des logements à l'inflation. La Banque du Canada utilise ce signal d'inflation (inexact) pour orienter ses décisions en matière de taux d'intérêt, les maintenant à des niveaux historiquement bas car l'inflation y est jugée modérée. Les faibles taux d'intérêt réduisent le coût d'un prêt hypothécaire plus important. Les acheteurs qui peuvent emprunter davantage font grimper les prix des logements. Or, la hausse des prix n'est pas correctement prise en compte par Statistique Canada dans ses données sur l'inflation… et c'est là que se crée ce cercle vicieux, qui perpétue un système de crédit bon marché et creuse l'écart entre les prix des logements et les revenus.

Catégorie de politique 4 : Atténuer les effets d’une baisse de prix

L'un des plus grands défis posés par les marchés immobiliers en surchauffe persistante (ou bulles) est que Si la bulle éclate et que les prix baissent, de nombreux ménages et l'économie dans son ensemble en subiraient les conséquences.

Toutefois, si nous pensons que la valeur des logements doit baisser pour que chacun puisse se loger à un prix abordable, alors Nous avons besoin de politiques pour protéger les gens contre les impacts.

Il s'agit d'un domaine politique relativement inexploré qui gagnerait à faire l'objet d'une cartographie détaillée des risques, faisant la distinction entre ceux qui seraient désavantagés par une baisse des prix et ceux qui deviendraient véritablement vulnérables.

Les politiques pourraient aller de l'allègement de la dette ou des prises de contrôle/transitions de propriété, au renforcement des programmes sociaux qui diminuent la dépendance actuelle et future des Canadiens à l'égard de la valeur nette de leur maison pour subvenir à leurs besoins essentiels.

De telles politiques devraient être soigneusement conçues afin de ne pas encourager une prise de risque encore plus grande.