La politique du logement au Canada repose sur un accord tacite qui commence seulement à être révélé. Cet accord a été mis en lumière de façon embarrassante récemment par Gregor Robertson, le nouveau ministre fédéral du Logement. Lors de sa première conférence de presse après sa prestation de serment, il s'est débattu avec difficulté pour éviter de dire si les prix des logements devaient baisser, même légèrement. Son malaise en disait long.

Comme de nombreux hommes politiques avant luiLe ministre Robertson tentait d'éluder la question la plus importante – et politiquement la plus délicate – de notre débat sur le logement : les prix des maisons doivent-ils augmenter, stagner ou baisser ? Tant que nous n'aurons pas répondu à cette question, nous ne pourrons pas remédier aux dysfonctionnements du système de logement canadien. Mais les politiciens continueront de l'éviter tant qu'ils craindront les réactions négatives des propriétaires âgés dont le patrimoine est lié aux prix élevés, ou des jeunes propriétaires qui risquent de se retrouver en situation de surendettement si les prix baissent.

C’est pourquoi le Canada a besoin de toute urgence d’un groupe de travail national pour que cette question puisse être posée sans risque et qu’il soit nécessaire d’y répondre.

Comme je le souligne souvent dans cette chronique, les tensions intergénérationnelles révélées par les inégalités de patrimoine immobilier au Canada alimentent les aspects les plus néfastes de notre système. Faute de volonté politique d'admettre que la valeur des maisons devrait stagner – et encore moins baisser –, la situation est telle que les milléniaux et la génération Z doivent payer des loyers plus élevés ou contracter des emprunts hypothécaires plus importants pour préserver le patrimoine que les Canadiens plus âgés, comme moi, ont accumulé grâce à des décennies de hausse de la valeur des propriétés.

Face aux spéculations selon lesquelles les jeunes électeurs pencheraient pour les conservateurs et les plus âgés pour les libéraux, la création d'un groupe de travail national est essentielle pour empêcher que la politisation des partis n'accentue les clivages générationnels. Les deux partis ont tout à y gagner. Mon analyse de leurs programmes électoraux pour 2025 Ces deux études révèlent une faiblesse commune : aucune n’aborde la question fondamentale de l’évolution des prix de l’immobilier. Au lieu de cela, elles promettent toutes deux qu’une augmentation de l’offre permettra de rétablir l’accessibilité au logement, en se basant sur des hypothèses ambitieuses (voire irréalistes, selon certains) quant au nombre de logements supplémentaires pouvant être construits à court terme.

Ainsi, d'une manière étrange, les premiers faux pas de M. Robertson ont peut-être été une aubaine. Ils ont suscité des critiques rares et bienvenues, notamment de la part du Globe and Mail. Comité de rédaction – de la fiction politique persistante selon laquelle on peut améliorer l’accessibilité au logement sans que la valeur des propriétés ne chute. La réaction du public indique que les Canadiens sont peut-être prêts à entamer une conversation que nos dirigeants ont longtemps évitée.

Ce n’était pas le cas il y a cinq ans, lorsque je co-dirigais un « Laboratoire de solutions » avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement, qui se concentre sur les inégalités intergénérationnelles. Nous avons posé la question suivante : Les prix de l'immobilier sont au cœur de nos travaux. Je pensais qu'il serait facile de parvenir à un consensus sur la nécessité d'une stagnation minimale des prix afin que les revenus puissent, à terme, rattraper leur retard. Pourtant, nombreux sont ceux qui persistent à croire, avec une certaine illusion, que la valeur des logements peut continuer à grimper tant que l'accessibilité au logement s'améliore.

C'est mathématiquement impossible. Lorsque les prix augmentent plus vite que les revenus et créent ainsi de la richesse, ils entraînent inévitablement une hausse des loyers et des prêts hypothécaires pour les nouveaux entrants dans le système.

Nous devons faire face à ce compromis. Des personnes raisonnables peuvent avoir des opinions divergentes quant à l'ampleur de la baisse des prix des maisons, ou quant à la pertinence d'un statu quo à long terme, car il protège le patrimoine accumulé par les propriétaires plus âgés tout en évitant le risque que les jeunes acheteurs se retrouvent avec une dette supérieure à la valeur de leur propriété. Ce désaccord doit être porté à la connaissance du public afin que les Canadiens puissent évaluer les différentes options et que les politiciens puissent trouver une voie à suivre qui concilie équité intergénérationnelle et stabilité financière.

C’est pourquoi la création d’un groupe de travail serait utile. Ce groupe devrait réunir propriétaires et locataires, Canadiens de tous âges, experts en politiques publiques et leaders communautaires afin de négocier un nouvel accord intergénérationnel.

Je pense que ce processus renforcerait le soutien à une stagnation, voire une légère baisse, des prix de l'immobilier, comme cela a été le cas ces deux dernières années. Ce consensus nécessiterait des compensations pour les Millennials et la Génération Z, car ils continueraient à payer des loyers plus élevés et des emprunts plus importants afin de protéger le patrimoine accumulé par les générations plus âgées comme moi. colonne récenteJ’ai proposé un exemple : un dividende annuel de 1 000 $ pour chaque Canadien âgé de 18 à 39 ans, financé par les propriétaires âgés financièrement stables.

Le système de logement canadien est à la croisée des chemins. La création d'un groupe de travail national sur les prix des maisons montrerait que nous sommes prêts à affronter les réalités difficiles et à rechercher un terrain d'entente entre les générations. L'erreur initiale du ministre Robertson a permis à notre pays de répondre enfin à la bonne question.

Initialement publié en Le Globe & Mail le 24 Mai 2025