Initialement publié en Le Globe & Mail sur Février 20, 2026

Le concessionnaire logement Le débat se résume désormais à un refrain simpliste : « Construisons plus de logements et l’accessibilité financière suivra. » Il est impératif de revoir cette approche, d’autant plus que les gouvernements renouvellent la Stratégie nationale du logement, qui arrive à échéance en 2027.

Il y a du vrai dans cette chanson. Il nous en faut plus. « chaînon manquant » Des maisons dans des quartiers établis, et de nombreuses autres options à but non lucratif et coopératives pour les locataires et les primo-accédants.

Le problème, lorsqu'on laisse le mot « construire davantage » dominer le débat, c'est que cela occulte les progrès progressifs en matière d'accessibilité au logement déjà observés en Colombie-Britannique et en Ontario, malgré le ralentissement de la construction neuve dans ces provinces. Plutôt que d'ignorer ce signal, Ottawa devrait en tirer des leçons. Si l'objectif est une accessibilité durable, la Stratégie nationale sur le logement 2.0 doit s'appuyer sur les mesures qui contribuent déjà à freiner la hausse des coûts et déployer l'ensemble des leviers politiques qui influent sur les prix et les loyers, et non se contenter de viser une augmentation du nombre de constructions.

Le Société canadienne d'hypothèques et de logement Les données montrent que la construction de logements par habitant a fortement chuté à Toronto et s'est légèrement ralentie à Vancouver. Le nombre de mises en chantier pour 10 000 habitants à Toronto est tombé à 17 au premier semestre 2025, contre 38 au premier semestre 2023. Il s'agit du taux le plus bas enregistré à Toronto depuis 1996. À Vancouver, ce nombre a également diminué, pour atteindre 40 mises en chantier pour 10 000 habitants en 2025. de 58 au premier semestre 2023.

Malgré le ralentissement du secteur de la construction, dans le Grand Toronto, l'indice de référence des prix des maisons MLS était en baisse de 6.3 pour cent en décembre 2025 par rapport à l'année précédente. En Colombie-Britannique, le prix moyen provincial des propriétés selon le système MLS était de : en baisse de 5.6 pour cent au cours de la même période.

Les loyers présentent une tendance similaire. Loyers demandés Le prix des appartements de deux chambres a diminué d'une année à l'autre à Toronto (en baisse de 3.9 %) et à Vancouver (en baisse de 100 %). 5.9 pour cent).

Si les prix et les loyers peuvent baisser alors que la construction par habitant est faible sur nos marchés les plus chers, alors le débat sur l'accessibilité au logement ne peut se réduire à cela. « Construire des maisons au Canada » Slogan du secteur de la construction. Cette observation est renforcée par des données à long terme qui montrent Depuis les années 1970, l'offre de logements a augmenté plus rapidement que la population canadienne. — alors même que l’abordabilité s'est considérablement détériorée au cours du dernier demi-siècle.

Ensemble, ces tendances montrent clairement que construire davantage est nécessaire mais insuffisant, et que nous devons accompagner les efforts déployés pour accélérer la construction d'un engagement égal à s'attaquer aux forces de la demande et aux choix politiques qui ont rendu les prix si inaccessibles.

Recherches de Martine August Dans un article publié dans le Cambridge Journal of Regions, Economy and Society, l'auteure explique pourquoi l'offre seule ne peut réparer les dégâts causés par la finance. Elle démontre qu'au début de la pandémie, les banques canadiennes ont privilégié les prêts hypothécaires résidentiels aux dépens des prêts aux entreprises, donnant la priorité aux ménages et aux entreprises déjà fortement capitalisés dans l'immobilier. Grâce à un accès facile au crédit, ces emprunteurs ont pu acquérir des biens immobiliers plus grands ou plus grands, ce qui a fait grimper les prix de l'immobilier.

Cette tendance met en évidence une réelle opportunité politique. Compte tenu de la préférence actuelle des banques pour les prêts hypothécaires par rapport aux investissements des entreprises, la prochaine stratégie nationale du logement devrait examiner comment… modifier les incitations financières afin que les banques à charte prêtent moins à la spéculation immobilière et davantage aux entreprises productives.Si elle est bien mise en œuvre, cette mesure permettrait de calmer les surenchères sur les logements déjà construits, tout en contribuant au financement du secteur manufacturier et d'autres industries qui stimulent la croissance de la productivité.

La politique monétaire joue également un rôle. Le mandat de la Banque du Canada lie sa cible d'inflation de 2 % à un indice des prix à la consommation qui sous-estime l'inflation du logement En se concentrant excessivement sur les frais liés à la possession d'un logement, et insuffisamment sur son coût réel d'acquisition, on risque de créer une situation paradoxale. Lorsque les prix de l'immobilier flambent sans que les indicateurs officiels de l'inflation ne le reflètent, les taux d'intérêt restent bas plus longtemps, alimentant involontairement le marché immobilier.

Si nous voulons un système de logement qui ne se remette pas en place à chaque cycle de crédit bon marché, le NHS 2.0 doit veiller à ce que l'objectif de 2 % fixé par la Banque reflète le coût réel du logement, y compris le prix d'achat total des maisons et des terrains.

La politique fiscale a également son importance. Les exonérations sur les plus-values ​​et les structures de taxation foncière ont permis une accumulation considérable de richesses dans les résidences principales, renforçant ainsi notre dépendance culturelle La hausse des prix de l'immobilier est considérée comme un plan d'épargne-retraite privé. On ne peut pas encourager la spéculation immobilière par des allégements fiscaux sans s'attendre à ce que la valeur des logements augmente plus vite que les revenus locaux.

Tout cela mène à la même conclusion : la prochaine stratégie nationale du logement Il nous faut déployer des efforts considérables, en mobilisant tous les leviers à notre disposition, notamment les prêts bancaires, les taux d'intérêt, la politique fiscale et le secteur de la construction. Ce n'est qu'ainsi que nous pourrons élaborer une stratégie à la hauteur de la tâche qui consiste à rétablir l'accessibilité au logement.

Paul Kershaw, docteur en sciences politiques, est professeur à l'Université de la Colombie-Britannique et fondateur de Génération SqueezeGen Squeeze, la principale voix canadienne en matière d'équité intergénérationnelle. Vous pouvez suivre Gen Squeeze sur Bluesky, Facebook, Instagramet LinkedInet Abonnez-vous au podcast « Paul's Hard Truths ».