Initialement publié en Le Globe & Mail sur Février 20, 2026

Le débat sur le logement au Canada se résume trop souvent à un refrain : « Construisons plus de logements et l’accessibilité financière suivra. » Il est impératif de changer cette vision, d’autant plus que les gouvernements renouvellent la Stratégie nationale sur le logement, qui arrive à échéance en 2027.

Il y a du vrai dans cette chanson. Nous avons besoin de plus de logements intermédiaires dans les quartiers établis, et de beaucoup plus d'options de logements sociaux et coopératifs pour les locataires et les primo-accédants.

Le problème, lorsqu'on laisse le mot « construire davantage » dominer le débat, c'est que cela occulte les progrès progressifs en matière d'accessibilité au logement déjà observés en Colombie-Britannique et en Ontario, malgré le ralentissement de la construction neuve dans ces provinces. Plutôt que d'ignorer ce signal, Ottawa devrait en tirer des leçons. Si l'objectif est une accessibilité durable, la Stratégie nationale sur le logement 2.0 doit s'appuyer sur les mesures qui contribuent déjà à freiner la hausse des coûts et déployer l'ensemble des leviers politiques qui influent sur les prix et les loyers, et non se contenter de viser une augmentation du nombre de constructions.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) indique que la construction de logements par habitant a fortement chuté à Toronto et s'est légèrement ralentie à Vancouver. Le nombre de mises en chantier pour 10 000 habitants à Toronto est passé de 38 au premier semestre 2023 à 17 au premier semestre 2025. Il s'agit du plus faible taux de construction de logements par habitant à Toronto depuis 1996. À Vancouver, ce nombre a également diminué, passant de 58 au premier semestre 2023 à 40 mises en chantier pour 10 000 habitants en 2025.

Malgré le ralentissement du secteur de la construction, dans le Grand Toronto, l'indice de référence des prix des maisons MLS a baissé de 6.3 % en décembre 2025 par rapport à l'année précédente. En Colombie-Britannique, le prix moyen provincial MLS a diminué de 5.6 % au cours de la même période.

Les loyers suivent une tendance similaire. Les loyers demandés pour les appartements de deux chambres ont diminué d'une année sur l'autre à Toronto (en baisse de 3.9 %) et à Vancouver (en baisse de 5.9 %).

Si les prix et les loyers peuvent baisser malgré une faible construction par habitant sur nos marchés les plus chers, alors le débat sur l’accessibilité au logement ne saurait se résumer au slogan « Construisons des maisons au Canada » . Cette observation est confortée par des données à long terme démontrant que l’offre de logements a crû plus rapidement que la population canadienne depuis les années 1970 , alors même que l’accessibilité au logement s’est considérablement détériorée au cours des cinquante dernières années.

Ensemble, ces tendances montrent clairement que construire davantage est nécessaire mais insuffisant, et que nous devons accompagner les efforts déployés pour accélérer la construction d'un engagement égal à s'attaquer aux forces de la demande et aux choix politiques qui ont rendu les prix si inaccessibles.

Les recherches de Martine August, publiées dans le Cambridge Journal of Regions, Economy and Society, permettent de comprendre pourquoi l'offre seule ne peut réparer les dégâts causés par la finance. Au début de la pandémie, elle démontre que les banques canadiennes ont privilégié les prêts hypothécaires résidentiels aux prêts aux entreprises, donnant la priorité aux ménages et aux entreprises déjà fortement capitalisés dans l'immobilier. Grâce à un accès facile au crédit, ces emprunteurs ont pu acquérir des biens immobiliers plus grands ou plus grands, ce qui a fait grimper les prix de l'immobilier.

Cette tendance révèle une opportunité politique évidente. Compte tenu de la préférence actuelle des banques pour les prêts hypothécaires plutôt que pour l'investissement des entreprises, la prochaine Stratégie nationale du logement devrait examiner comment modifier les incitations financières afin que les banques agréées financent moins la spéculation immobilière et davantage les entreprises productives . Une telle mesure, si elle est bien mise en œuvre, permettrait de freiner la surenchère sur les logements existants tout en contribuant au financement du secteur manufacturier et d'autres industries qui stimulent la croissance de la productivité.

La politique monétaire joue également un rôle. Le mandat de la Banque du Canada lie sa cible d'inflation de 2 % à un indice des prix à la consommation qui sous-estime l'inflation du logement , car il accorde une importance excessive aux frais de propriété courants et une importance insuffisante au coût réel d'acquisition d'une maison. Lorsque les coûts du logement flambent sans que les indicateurs officiels de l'inflation ne le reflètent, les taux d'intérêt demeurent bas plus longtemps, alimentant involontairement le marché immobilier.

Si nous voulons un système de logement qui ne se remette pas en place à chaque cycle de crédit bon marché, le NHS 2.0 doit veiller à ce que l'objectif de 2 % fixé par la Banque reflète le coût réel du logement, y compris le prix d'achat total des maisons et des terrains.

La politique fiscale a également son importance. Les exonérations sur les plus-values ​​et les structures de la taxe foncière ont permis une accumulation considérable de richesses dans les résidences principales, renforçant notre dépendance culturelle à la hausse des prix de l'immobilier comme plan d'épargne-retraite. On ne peut pas récompenser la spéculation immobilière par des avantages fiscaux sans s'attendre à ce que les prix de l'immobilier augmentent plus vite que les revenus locaux.

Tout ceci converge vers la même conclusion : la prochaine stratégie nationale du logement doit impérativement proposer des mesures concrètes et globales, en mobilisant tous les leviers disponibles, notamment les prêts bancaires, les taux d’intérêt, la politique fiscale et la construction. Ce n’est qu’à cette condition que nous pourrons élaborer une stratégie à la hauteur de l’enjeu que représente le rétablissement de l’accessibilité au logement.

Paul Kershaw, docteur en sciences politiques, est professeur à l'Université de la Colombie-Britannique et fondateur de Génération SqueezeGen Squeeze, la principale voix canadienne en matière d'équité intergénérationnelle. Vous pouvez suivre Gen Squeeze sur Bluesky, Facebook, Instagram et LinkedIn et Abonnez-vous au podcast « Paul's Hard Truths ».