Initialement publié en Le Globe & Mail sur Janvier 23, 2026

Le marché immobilier canadien stagne depuis trois années consécutives. Selon les dernières données de l'Association canadienne de l'immobilier, la valeur des maisons à l'échelle nationale a diminué d'environ 1 % par rapport à l'an dernier et de 4 % par rapport à son sommet de 2022. Corrigés de l'inflation, les prix moyens actuels sont sensiblement les mêmes qu'en 2020, au début de la pandémie.

C’est un progrès, certes, mais largement insuffisant. Les prix de l’immobilier avaient déjà flambé bien avant la COVID-19 , surtout en Colombie-Britannique et en Ontario. Un retour aux niveaux de 2020 dans ces provinces signifierait un retour à des prix déjà inaccessibles pour la plupart des jeunes adultes. Parallèlement, les prix continuent de grimper dans d’autres provinces.

Il sera donc essentiel que le gouvernement Carney renouvelle et améliore considérablement la Stratégie nationale sur le logement du Canada . Lancée en 2017 comme plan décennal, cette stratégie entraînera une baisse de 56 % des dépenses fédérales en logement après 2027, selon le directeur parlementaire du budget , si elle n’est pas renouvelée.

Ces coupes budgétaires contredisent frontalement le discours du Premier ministre sur les investissements intergénérationnels dans le logement. Elles révèlent également le décalage entre les promesses et les résultats réalistes. M. Carney a parlé de doubler le rythme de la construction de logements , or le Bureau du directeur parlementaire du budget (PBO) montre que les mesures de son premier budget n'augmenteront l'offre que d'environ 2 %, et non de 100 %.

La refonte de la Stratégie nationale du logement offre l'opportunité de faire mieux. La version initiale constituait un progrès, mais elle éludait plusieurs vérités difficiles qu'il est désormais impossible d'ignorer.

Premièrement, la politique du logement doit prendre en compte une réalité intergénérationnelle préoccupante. La flambée des prix de l'immobilier au cours des vingt-cinq dernières années a enrichi les propriétaires – principalement les baby-boomers et la génération X – en reportant les coûts sur les générations suivantes. Les milléniaux et la génération Z en subissent aujourd'hui les conséquences à travers des loyers et des emprunts immobiliers qui absorbent une part bien plus importante de leurs revenus que pour les générations précédentes. Leur précarité en matière de logement finance le patrimoine immobilier accumulé par les générations plus âgées.

Le système de santé britannique initial n'a jamais abordé cette tension. Le NHS 2.0 doit le faire. Il doit s'attaquer ouvertement au fait que les objectifs des jeunes – des loyers plus bas et l'accès à la propriété – entrent en conflit avec le désir de nombreux propriétaires actuels de maintenir, voire d'accroître, leur patrimoine immobilier.

On ne résoudra pas le problème de l'accessibilité au logement sans une discussion franche sur les conséquences de cette tension sur les prix de l'immobilier : faut-il les voir augmenter, stagner ou baisser ? Le prochain système de santé publique devra au minimum statuer sur l'arrêt de la hausse des prix. Autrement, les nouveaux acquéreurs resteront prisonniers de prix inabordables. Il est permis à chacun de diverger sur l'ampleur de la baisse nécessaire des prix, ou sur la pertinence d'une stagnation à long terme. Mais ce débat doit rester public.

Deuxièmement, la prochaine stratégie en matière de logement doit rétablir le cercle vicieux entre l'inflation immobilière et la politique monétaire. Les taux d'intérêt extrêmement bas ont alimenté la flambée des prix des maisons pendant la pandémie, tandis que les hausses rapides de taux qui ont suivi ont permis de la freiner. Pourtant, tout au long de ce cycle, l'indice officiel des prix à la consommation (IPC), la mesure officielle de l'inflation au Canada, a minimisé l'inflation immobilière en suivant les dépenses courantes des propriétaires plutôt que le coût exorbitant de l'achat d'une maison. Il en a résulté un accès plus long et moins coûteux au crédit, ce qui a fait grimper les prix et accru l'insécurité pour ceux qui tentent d'accéder au marché.

Statistique Canada dispose déjà d'une solution, comme je l'ai déjà expliqué : une « approche par l'acquisition » éprouvée qui mesure l'inflation des logements telle que les jeunes Canadiens la vivent, c'est-à-dire en tenant compte du coût total d'achat d'une maison, terrain compris. Son adoption contribuerait à éviter que la politique monétaire n'alimente l'inflation des logements qu'elle vise précisément à maîtriser.

Enfin, il est temps d'exiger davantage de ceux qui ont le plus profité de la situation. Nombre de propriétaires âgés, dont moi-même, avons énormément bénéficié de la flambée des prix de l'immobilier. Si certains tentent de compenser cet avantage à titre privé, en aidant leurs enfants à acheter une maison, cela ne constitue pas une solution politique.

Une réponse publique consisterait à ajouter une surtaxe modeste sur les maisons de grande valeur, ou à demander aux Canadiens âgés financièrement stables de recevoir des prestations de retraite moins élevées comme la Sécurité de la vieillesse afin que les économies puissent être réaffectées, en partie, à lutter contre l'insécurité du logement pour les jeunes générations.

Ottawa prévoit actuellement d'augmenter le programme de subventions pour le logement social de plusieurs dizaines de milliards de dollars afin de répondre aux besoins d'une population vieillissante. Pourtant, le soutien fédéral au logement devrait diminuer fortement après 2027. Les gouvernements sont prêts à emprunter pour protéger le pouvoir d'achat des aînés canadiens, mais hésitent à investir massivement dans les infrastructures essentielles dont les jeunes Canadiens ont besoin pour bâtir une vie stable.

Si la Stratégie nationale du logement 2.0 ne s'attaque pas de front à ce déséquilibre de financement, la crise du logement survivra largement à la stratégie censée la résoudre.

Paul Kershaw, docteur en sciences politiques, est professeur à l'Université de la Colombie-Britannique et fondateur de Génération SqueezeGen Squeeze, la principale voix canadienne en matière d'équité intergénérationnelle. Vous pouvez suivre Gen Squeeze sur Bluesky, Facebook, Instagram et LinkedIn et Abonnez-vous au podcast « Paul's Hard Truths ».