Initialement publié en Le Globe & Mail sur Janvier 23, 2026

Le marché immobilier canadien stagne depuis trois années consécutives. Selon les dernières données de l'Association canadienne de l'immobilier, la valeur des maisons à l'échelle nationale a diminué d'environ 1 % par rapport à l'an dernier et de 4 % par rapport à son sommet de 2022. Corrigés de l'inflation, les prix moyens actuels sont sensiblement les mêmes qu'en 2020, au début de la pandémie.

C'est un progrès, mais largement insuffisant. Les prix des logements avaient déjà la situation a dégénéré bien avant la COVID., notamment en Colombie-Britannique et en Ontario. Un retour aux niveaux de 2020 dans ces provinces signifierait un retour à des prix de l'immobilier déjà inaccessibles à la plupart des jeunes adultes. Parallèlement, les prix dans les autres provinces continuer à grimper.

Il sera donc essentiel pour le gouvernement Carney de renouveler et d'améliorer sensiblement le système canadien. Stratégie nationale sur le logementLancé en 2017 sous la forme d'un plan décennal, le Agent du budget parlementaire Les données montrent que les dépenses fédérales en matière de logement diminueront de 56 % après 2027 si le programme n'est pas renouvelé.

Ces coupes budgétaires contredisent directement le discours du Premier ministre sur les investissements intergénérationnels dans logement. Ils mettent également en lumière le décalage entre les promesses et les résultats réalistes. M. Carney a parlé de doubler le rythme de la construction de logements, Pourtant le PBO Cela montre que les mesures de son premier budget augmenteront l'offre d'environ 2 %, et non de 100 %.

La refonte de la Stratégie nationale du logement offre l'opportunité de faire mieux. La version initiale constituait un progrès, mais elle éludait plusieurs vérités difficiles qu'il est désormais impossible d'ignorer.

Premièrement, la politique du logement doit prendre en compte une réalité intergénérationnelle préoccupante. La flambée des prix de l'immobilier au cours des vingt-cinq dernières années a enrichi les propriétaires – principalement les baby-boomers et la génération X – en reportant les coûts sur les générations suivantes. Les milléniaux et la génération Z en subissent aujourd'hui les conséquences à travers des loyers et des emprunts immobiliers qui absorbent une part bien plus importante de leurs revenus que pour les générations précédentes. Leur précarité en matière de logement finance le patrimoine immobilier accumulé par les générations plus âgées.

Le système de santé britannique initial n'a jamais abordé cette tension. Le NHS 2.0 doit le faire. Il doit s'attaquer ouvertement au fait que les objectifs des jeunes – des loyers plus bas et l'accès à la propriété – entrent en conflit avec le désir de nombreux propriétaires actuels de maintenir, voire d'accroître, leur patrimoine immobilier.

On ne résoudra pas le problème de l'accessibilité au logement sans une discussion franche sur les conséquences de cette tension sur les prix de l'immobilier : faut-il les voir augmenter, stagner ou baisser ? Le prochain système de santé publique devra au minimum statuer sur l'arrêt de la hausse des prix. Autrement, les nouveaux acquéreurs resteront prisonniers de prix inabordables. Il est permis à chacun de diverger sur l'ampleur de la baisse nécessaire des prix, ou sur la pertinence d'une stagnation à long terme. Mais ce débat doit rester public.

Deuxièmement, la prochaine stratégie en matière de logement doit remédier à un problème majeur : boucle de rétroaction rompue Il existe un lien entre l'inflation immobilière et la politique monétaire. Les taux d'intérêt extrêmement bas ont alimenté la flambée des prix des maisons pendant la pandémie, tandis que les hausses rapides de taux intervenues par la suite ont contribué à la freiner. Pourtant, tout au long de ce cycle, l'indice officiel des prix à la consommation (IPC), la mesure officielle de l'inflation au Canada, a minimisé l'inflation immobilière en suivant les dépenses courantes des propriétaires plutôt que le coût exorbitant de l'achat d'une maison. Il en a résulté un accès plus facile au crédit pendant une période prolongée, ce qui a fait grimper les prix et accentué l'insécurité pour ceux qui tentent d'accéder au marché.

Statistique Canada a déjà une solution, car J'ai déjà argumenté.Une approche éprouvée, dite « approche d’acquisition », permet de mesurer l’inflation immobilière telle que la vivent les jeunes Canadiens, c’est-à-dire en tenant compte du coût total d’achat d’une maison, terrain compris. Son adoption contribuerait à éviter que la politique monétaire n’alimente l’inflation immobilière qu’elle vise précisément à maîtriser.

Enfin, il est temps d'exiger davantage de ceux qui ont le plus profité de la situation. Nombre de propriétaires âgés, dont moi-même, avons énormément bénéficié de la flambée des prix de l'immobilier. Si certains tentent de compenser cet avantage à titre privé, en aidant leurs enfants à acheter une maison, cela ne constitue pas une solution politique.

Une réponse publique consisterait à ajouter une légère surtaxe sur les maisons de grande valeur, ou à demander aux Canadiens âgés financièrement à l'aise de recevoir des prestations de retraite moins élevées, comme la Sécurité de la vieillesse. Les économies réalisées peuvent être réaffectées, en partie, pour lutter contre la précarité du logement chez les jeunes générations.

Ottawa prévoit actuellement Pour répondre aux besoins d'une population vieillissante, la valeur sociale devrait croître de plusieurs dizaines de milliards de dollars. Or, le soutien fédéral au logement devrait diminuer fortement après 2027. Les gouvernements sont prêts à emprunter pour protéger le pouvoir d'achat des aînés canadiens, mais hésitent à investir massivement dans les infrastructures essentielles à la stabilité de l'avenir des jeunes Canadiens.

Si la Stratégie nationale du logement 2.0 ne s'attaque pas de front à ce déséquilibre de financement, la crise du logement survivra largement à la stratégie censée la résoudre.

Paul Kershaw, docteur en sciences politiques, est professeur à l'Université de la Colombie-Britannique et fondateur de Génération SqueezeGen Squeeze, la principale voix canadienne en matière d'équité intergénérationnelle. Vous pouvez suivre Gen Squeeze sur Bluesky, Facebook, Instagram et LinkedIn et Abonnez-vous au podcast « Paul's Hard Truths ».