Un abri fiscal fédéral vieux de cinquante ans confère un avantage injuste aux propriétaires de maisons dans les marchés immobiliers en forte croissance, tout en pénalisant les résidents des Prairies et du Canada atlantique.

Les propriétaires retraités de ces provinces paient des impôts sur leur pension, tout comme leurs homologues de la Colombie-Britannique ou de l'Ontario. Cependant, ils n'ont généralement pas accumulé les importantes plus-values ​​immobilières dont bénéficient de nombreux retraités de la Colombie-Britannique et de l'Ontario, notamment dans la région métropolitaine de Vancouver et du Grand Toronto.

En omettant d'imposer les plus-values ​​exceptionnelles dont bénéficient les propriétaires comme moi dans les régions où les prix moyens ont flambé, la politique fiscale canadienne s'écarte du principe selon lequel on attend des plus aisés qu'ils contribuent davantage. Par conséquent, les résidents du reste du Canada paient plus que leur juste part d'impôts. Corriger cette inégalité exige une surtaxe sur les résidences de grande valeur. Les recettes pourraient servir à résoudre des problèmes majeurs comme le logement abordable ou à financer des réductions d'impôt pour les ménages à revenus moyens et faibles.

Le problème remonte à un demi-siècle, lorsque le gouvernement fédéral a pris sa décision la plus importante en matière de politique fiscale concernant le logement. En 1972, il a créé le dispositif d'exemption fiscale pour les propriétaires occupants, qui excluait les résidences principales de l'imposition des plus-values.

Une étude de Generation Squeeze révèle que le prix moyen des logements a augmenté, passant d'environ 230 000 $ à plus de 680 000 $ au cours des décennies qui ont suivi la création de cette faille juridique (après ajustement pour l'inflation). De ce fait, de nombreux propriétaires ont bénéficié d'une plus-value substantielle de leur résidence principale, en grande partie exonérée d'impôt. Il n'est plus nécessaire de vendre son logement pour accéder à ces gains en capital exonérés d'impôt, car les lignes de crédit hypothécaires sont désormais courantes dans le secteur financier.

Les résidents du Canada atlantique et des Prairies ont de quoi être en colère, car l'avantage fiscal lié à l'accession à la propriété crée des inégalités entre les régions. Nul n'ignore que la valeur des maisons a grimpé en flèche en Colombie-Britannique et en Ontario, passant d'environ 250 000 $ en 1976 à près de 900 000 $ aujourd'hui – et même davantage à Vancouver et à Toronto. En revanche, le prix moyen des maisons en Saskatchewan, au Manitoba, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick a débuté autour de 140 000 $ et demeure inférieur à 360 000 $.

Résultat : la politique fiscale pénalise fortement la propriétaire retraitée de Fredericton. Elle doit gérer son argent sans que la valeur de sa maison n'augmente de façon significative. Une propriétaire retraitée de Vancouver ou de Toronto, ayant un revenu fixe identique, pourrait être bien plus à l'aise financièrement, car sa résidence principale aurait pris de la valeur de centaines de milliers, voire de millions de dollars, depuis son acquisition. Elle peut utiliser cette plus-value pour obtenir un prêt hypothécaire et en tirera profit lors de la revente. Comme les gains immobiliers sont presque entièrement exonérés d'impôt, contrairement à nos revenus, ces deux retraités devront payer des impôts similaires alors qu'ils ne jouissent absolument pas d'un niveau de vie comparable.

Dans les régions où le prix moyen des maisons a flambé, les résidents déplorent souvent que leurs taxes foncières augmentent proportionnellement à leur enrichissement. Or, c'est faux. Le propriétaire d'une maison de 250 000 $ au Nouveau-Brunswick paie plus de taxes foncières que le propriétaire d'une maison d'un million de dollars à Vancouver. De plus, ce sont les acheteurs qui paient les droits de mutation immobilière perçus par les provinces, et non les vendeurs qui ont pu s'enrichir en habitant la maison qu'ils cèdent.

Un sondage en ligne mené auprès de 1 010 Canadiens par Research Co. pour le compte de Generation Squeeze a révélé que les Canadiens sont conscients de cette injustice. 58 % d’entre eux estiment qu’un retraité propriétaire d’une maison entièrement payée d’une valeur de 2 millions de dollars est « très » ou « assez riche », même s’il dispose d’un faible revenu de seulement 22 000 $ par année.

Par conséquent, une majorité de Canadiens s’accordent à dire qu’« en omettant d’imposer la richesse accumulée par les propriétaires de Vancouver et de Toronto, on s’attend à ce que les retraités des Prairies et du Canada atlantique paient plus que leur juste part d’impôts ». Cela inclut les deux tiers des répondants de l’Alberta et du Canada atlantique.

Compte tenu de ce consensus public, il est temps d'atténuer les aspects les plus radicaux du dispositif d'avantage fiscal lié à l'accession à la propriété en instaurant une surtaxe modeste sur les inégalités en matière de logement.

Mes collègues et moi proposons de modifier les avis d'imposition foncière annuels en ajoutant une surtaxe de 0.2 à 1 % sur la valeur des propriétés dépassant 1 million de dollars. Ce seuil exempterait environ 90 % des ménages canadiens, y compris tous les logements locatifs et la quasi-totalité des propriétaires à l'exception de ceux de la Colombie-Britannique et de l'Ontario. Dans ces deux dernières provinces, 75 % des ménages seraient exemptés. Les personnes assujetties à cette surtaxe pourraient en reporter le paiement jusqu'à la vente ou la transmission de la propriété par héritage, à l'instar des aînés qui peuvent actuellement reporter le paiement de leurs impôts fonciers.

Le sondage révèle qu'une majorité de Canadiens sont favorables à ce type de surtaxe. Ce soutien s'accroît si les recettes permettent de financer des réductions d'impôt pour les ménages à revenus moyens et faibles, ou de réduire les inégalités de patrimoine entre les propriétaires dans les marchés où les prix ont flambé comparativement à ceux où ils demeurent relativement abordables.

Initialement publié sous le titre de Paul Kershaw Chronique financière « Young Money » du Globe & Mail.