Initialement publié en Le Globe & Mail sur Juin 6, 2025

« La génération Z est d'une richesse sans précédent. » Tel était le titre percutant d'un article récent. L'économiste ; Cet article s'appuie sur des données internationales montrant que de nombreux jeunes adultes d'aujourd'hui ont une situation financière plus favorable que les baby-boomers au même âge.

Comme je constate souvent le contraire pour les jeunes Canadiens, cette affirmation m'a interpellée. J'ai donc réexaminé les données nationales sur le revenu, le chômage et l'accès à la propriété pour les 20 à 34 ans. Le Canada présente un tableau différent de celui des autres. L'économiste ; À une exception près, on note une forte augmentation du nombre de propriétaires chez les jeunes adultes pendant la pandémie : l’accession à la propriété a fortement progressé.

Cela soulève une préoccupation plus profonde. Le Canada pourrait être en train de passer d'une méritocratie (certes imparfaite et souvent en faveur des hommes blancs) à une aristocratie foncière, où l'accès à un logement décent dépend de plus en plus du fait d'appartenir à la bonne famille.

Cette inquiétude ne se reflète pas dans les données sur les revenus. En 1976, alors que la plupart des baby-boomers étaient de jeunes adultes, le salaire médian annuel à temps plein des 20-24 ans s'élevait à 43 800 $ (en dollars actuels), selon Statistique Canada. Ce chiffre est légèrement inférieur aujourd'hui, à 41 400 $. Pour les 25-34 ans, le salaire médian a légèrement diminué, passant de 64 400 $ en 1976 à 62 500 $ aujourd'hui.

Mais la donne change lorsqu'il s'agit de logement.

J'ai combiné les données des enquêtes de Statistique Canada sur les finances et la sécurité financière des consommateurs, ainsi que les taux d'intérêt hypothécaires à cinq ans, avec les données sur les prix moyens de l'Association canadienne de l'immobilier. Le résultat est révélateur.

En 1977, 41 % des Canadiens de moins de 35 ans étaient propriétaires de leur logement. Le prix moyen d'une maison était de 253 000 $ (en dollars actuels), il fallait cinq ans de travail à temps plein pour épargner une mise de fonds de 20 % et les taux hypothécaires s'établissaient en moyenne à 10.75 %.

En 2019, le taux d'accession à la propriété chez les jeunes Canadiens avait chuté à 36 %. Le prix moyen d'une maison (désormais plus souvent un appartement en copropriété) s'élevait à 598 000 $, et il fallait 13 ans pour constituer la mise de fonds. La baisse des taux d'intérêt, autour de 4.6 %, a rendu le remboursement d'un prêt hypothécaire plus important plus abordable.

Puis vint la pandémie.

Avec la chute des taux d'intérêt de niveau d'urgence à environ 3 % pour les prêts hypothécaires fixes sur 5 ans, les prix des maisons ont grimpé jusqu'à 789 000 $ en 2021 avant de se stabiliser à 700 000 $ en 2023. Malgré la forte hausse des coûts – et les 14 années désormais nécessaires pour épargner un acompte de 20 % – le taux d'accession à la propriété chez les Canadiens de moins de 35 ans a bondi à 44 %, soit le niveau le plus élevé en cinq décennies.

Cette hausse est frappante comparée à celle des générations précédentes, dont le taux d'accession à la propriété demeure inférieur aux moyennes historiques. Aujourd'hui, chez les 35-44 ans, seulement 63 % sont propriétaires de leur logement, soit 10 points de moins que pour la même tranche d'âge en 1977.

Un élément clé expliquant la forte hausse du nombre de propriétaires chez les Canadiens de moins de 35 ans est révélateur : en 2023, 18 % des jeunes propriétaires déclaraient n’avoir aucun prêt hypothécaire. Ce pourcentage n’a été plus élevé qu’en 1984, alors que la valeur des maisons représentait le tiers de leur valeur actuelle et que les taux d’intérêt étaient trois fois plus élevés.

Depuis 1977, la valeur nette des résidences principales au Canada – soit la valeur totale des maisons moins les prêts hypothécaires en cours – a augmenté de 1 500 milliards de dollars, après ajustement pour la population, la croissance économique et l’inflation. Les Canadiens de plus de 55 ans, qui ne représentent que 30 % de la population, ont capté 60 % de cette manne.

Durant la pandémie, les taux d'intérêt historiquement bas ont permis à de nombreux propriétaires âgés de liquider leur patrimoine immobilier grâce au refinancement. Les données, notamment le nombre de jeunes sans hypothèque, suggèrent que certains ont pu utiliser ce patrimoine pour aider de jeunes membres de leur famille à accéder à la propriété.

Au niveau familial, c'est un magnifique acte d'amour intergénérationnel.

Au niveau sociétal, c'est profondément inquiétant.

Parce que L'accès au marché immobilier dépend de plus en plus du patrimoine immobilier accumulé par votre famille, et non de vos efforts au travail. C'est la définition même d'une aristocratie foncière.

Cette tendance creuse déjà un fossé important parmi les jeunes Canadiens. Le patrimoine net médian des propriétaires de moins de 35 ans est de 457 000 $. Pour leurs pairs locataires, il n'est que de 44 000 $.

Dans mon dernière colonneJ’ai donc plaidé pour la création d’un groupe de travail national chargé d’aborder une question que trop d’hommes politiques éludent : les prix de l’immobilier doivent-ils augmenter, stagner ou baisser ? Ce même groupe de travail devrait également s’attaquer à un problème connexe : comment réduire les inégalités croissantes en matière de patrimoine immobilier entre les générations, et désormais de plus en plus au sein même d’une même génération ?

Si nous croyons que le Canada devrait récompenser l'effort plutôt que l'héritage, alors nous devons faire face à une dure vérité : notre système de logement échoue au test de la méritocratie.