Les prix de l'immobilier devraient se stabiliser, et non chuter de façon excessive. C'est un point de vue récemment défendu par le Premier ministre Justin Trudeau. Je pense qu'il a raison – à une condition.

Ma réserve : nous devrions indemniser les jeunes pour le sacrifice de leur niveau de vie en contrepartie du fait de leur demander de supporter des coûts de logement plus élevés afin de protéger les personnes âgées qui comptent sur les prix actuels des logements pour leur retraite.

Jusqu’à présent, cette réciprocité intergénérationnelle est absente du plan canadien en matière de logement. Son intégration est essentielle pour qu’Ottawa puisse tenir sa promesse d’« équité pour chaque génération », thème du dernier budget fédéral.

Cette faiblesse de la politique immobilière a été récemment mise en lumière par Irene Galea, journaliste au Globe and Mail, lors d'une entrevue avec le Premier ministre dans le cadre du balado City Space. Se décrivant comme membre de la génération Z, Irene a expliqué que les prix des logements devraient baisser de 50 % avant de devenir abordables pour sa génération. Ou, si cette réduction est inacceptable pour les propriétaires, la plupart d'entre eux devront attendre 18 ans pour que leurs revenus suivent la même tendance, tandis que les prix de l'immobilier stagnent.

Face à ces options, le Premier ministre a réagi comme la plupart des politiciens lorsque les propriétaires représentent la majorité des électeurs. Il a rassuré son auditoire en affirmant que son gouvernement entendait maintenir la valeur des logements, car le patrimoine immobilier constitue une part importante du potentiel de retraite et d'épargne future des citoyens.

Dans la foulée, il a reconnu que les inégalités intergénérationnelles persistent. La hausse actuelle des prix de l'immobilier creuse souvent un fossé considérable entre propriétaires et locataires. « Ce n'est pas toujours juste », a-t-il conclu.

Il existe désormais un consensus politique sur ce problème, ce qui me rend optimiste.

J'ai déjà souligné que le chef conservateur Pierre Poilievre a également insisté sur le fait que la hausse rapide des prix de l'immobilier a engendré un transfert de richesse colossal des travailleurs salariés vers les riches propriétaires, dont beaucoup sont des propriétaires âgés comme moi. Sa campagne publicitaire actuelle explique clairement pourquoi ce transfert colossal pose un problème majeur aux jeunes : « Quand j'étais jeune, on avait un pacte dans ce pays… On trouvait un emploi. On achetait une maison avant 20 ans. Ce pacte n'est plus valable. »

Puisque les deux chefs de parti ont identifié ce problème intergénérationnel, notre pays est désormais mieux placé pour concevoir un plan adéquat afin de le maîtriser.

Je comprends parfaitement la réticence de tout homme politique à envisager une forte baisse des prix de l'immobilier. Malgré notre détermination à rétablir l'accessibilité au logement, mon organisation, Generation Squeeze, estime que ce n'est pas politiquement réalisable. Une chute brutale des prix mécontenterait trop d'électeurs âgés et risquerait de propager d'autres problèmes financiers dommageables à l'ensemble de l'économie.

Ce sacrifice ne se limite pas à protéger l'épargne de nombreux retraités. Comme le révèle l'analyse patrimoniale de M. Poilievre, l'accession à la propriété est devenue une véritable machine à sous pour beaucoup de gens comme moi.

Le logement pouvait constituer une épargne de précaution lorsque les propriétaires se constituaient un patrimoine principalement grâce au remboursement de leur emprunt hypothécaire. Les mensualités fonctionnaient comme une forme d'épargne forcée. Au fil des ans, les emprunteurs passaient du statut de débiteur à celui de propriétaire, ce qui leur permettait de vivre sans loyer à la retraite et de disposer d'un capital à utiliser.

Mais les dernières décennies ont modifié cette norme culturelle, notamment en Colombie-Britannique et en Ontario. L'acquisition de capital principalement par le remboursement de l'hypothèque a été supplantée par l'anticipation d'une croissance exponentielle de la valeur des logements.

Tout en préservant ces gains de richesse, de nombreux politiciens espèrent désormais pouvoir inonder le marché de nouveaux logements afin de réduire les loyers ou les coûts d'accession à la propriété pour les jeunes. Il y a peu de chances que cela se produise prochainement sans d'importantes subventions publiques.

Augmenter ces subventions permettrait aux propriétaires plus âgés et aisés de commencer à dédommager les jeunes générations pour avoir toléré un compromis politique qui protège nos fortunes à leurs dépens. Nous pouvons contribuer davantage au développement de logements locatifs et coopératifs abordables, économes en énergie et adaptés aux familles, et veiller à ce que les frais d'études supérieures et de garde d'enfants ne représentent plus des mensualités équivalentes à un prêt immobilier.

Malheureusement, comme le savent les lecteurs de mes chroniques précédentes, les budgets fédéraux et provinciaux actuels font exactement le contraire. Ils augmentent de manière disproportionnée les dépenses destinées aux retraités, tout en laissant des déficits que les jeunes devront combler plus tard.

Corriger ce déséquilibre générationnel dans les budgets gouvernementaux est le minimum que nous puissions faire pour compenser les jeunes du calcul politique qui les oblige à renoncer à une partie de leur niveau de vie afin de préserver le patrimoine immobilier accumulé par de nombreux Canadiens plus âgés comme moi.

Article initialement publié dans The Globe & Mail le 8 juin 2024