Cet article a été rédigé par Phil Webb, auteur invité.Ses opinions exprimées dans cet article sont en accord avec celles de Generation Squeeze, mais indépendantes de ce mouvement. Phil est né et a grandi à Vancouver, où il vit avec sa femme et ses enfants dans un petit appartement et travaille dans le secteur des assurances. Il n'appartient à aucun parti politique ni à aucun groupe de pression. 

L'accessibilité au logement est un problème majeur en Colombie-Britannique, où les prix des propriétés ont explosé par rapport aux salaires. Nombreux sont ceux qui critiquent notre régime de taxe foncière, arguant qu'il pénalise injustement les jeunes au profit des propriétaires plus âgés, déjà très fortunés. Les municipalités augmentent les frais d'aménagement pour générer des revenus auprès des nouveaux acquéreurs et ainsi maintenir artificiellement bas les taxes foncières pour les propriétaires déjà bien établis.

En Colombie-Britannique, chaque propriétaire bénéficie d'un crédit d'impôt de 570 $ à 770 $ pour sa résidence principale, mais les personnes de 65 ans et plus reçoivent un montant plus important, de 845 $ à 1 045 $. Cependant, il existe une autre subvention au logement dont bénéficient les propriétaires âgés, qui passe inaperçue et qui a des conséquences plus négatives : le report des impôts fonciers municipaux.

En Colombie-Britannique, le gouvernement permet aux personnes de plus de 55 ans de reporter le paiement des taxes foncières municipales sur leur résidence principale. Créé en 1973, ce programme provincial offre un prêt fortement subventionné au propriétaire. Ce prêt, dont le taux est inférieur au taux préférentiel de la Banque du Canada, ne comporte pas d'intérêts composés annuellement et est remboursé grâce au produit de la vente de la maison, exonéré d'impôt.

Il s'agit d'une prestation très généreuse. Elle visait à aider les personnes aisées disposant de peu de liquidités à libérer des fonds propres immobiliers et à encourager les résidents âgés à rester chez eux pour leur retraite. En Colombie-Britannique, de nombreuses personnes peinent à se loger, et beaucoup de moins de 40 ans ne pourront jamais se permettre d'acheter une maison. Parallèlement, les propriétaires plus âgés ont énormément profité de cette mesure au cours des 25 dernières années. Leur patrimoine net a explosé grâce à la plus-value immobilière.

Si cette subvention pouvait se justifier en 1973, la plupart des bénéficiaires sont aujourd'hui multimillionnaires. Il existe de bons arguments soit pour supprimer la subvention, soit pour limiter l'éligibilité aux seuls personnes qui en ont besoin.

Cette subvention engendre de nombreux effets négatifs. Le programme encourage le « retraite à domicile », autrement dit, il « décourage de réduire la taille de son logement ». De nombreux quartiers aisés sont désormais de facto des résidences pour retraités, les écoles fonctionnant à moitié de leur capacité. Ce programme mobilise également des sommes considérables d'argent public qui pourraient être mieux utilisées. Mais le résultat le plus pervers est que la majorité des bénéficiaires sont des personnes très fortunées.

Face au vieillissement de la population et à l'envolée des prix de l'immobilier, le programme a connu une croissance rapide. En 2016, 36 000 foyers y étaient inscrits, immobilisant 598 millions de dollars de fonds publics. En 2024, le gouvernement provincial a accordé des prêts subventionnés à 85 000 foyers, soit une augmentation de 136 % depuis 2016. Le programme immobilise actuellement 2.4 milliards de dollars. À titre de comparaison, le pont George Massey est estimé à 4 milliards de dollars et la ligne de métro Broadway à environ 3 milliards de dollars. De plus, la subvention génère un flux de trésorerie négatif. Le propriétaire obtient un prêt à un taux inférieur au taux du marché, laissant ainsi le contribuable payer la différence. Ce programme n'est ni viable ni responsable.

Avec 85 000 logements bénéficiaires, près d'un logement sur 20 en Colombie-Britannique participe au programme. À titre de comparaison, la ville de Richmond compte 85 000 logements. Nombre d'entre eux sont des maisons à plusieurs chambres occupées par une ou deux personnes seulement, ce qui représente un gaspillage considérable dans un marché du logement aussi tendu.

Toutes les autres provinces offrent des programmes similaires, mais celui de la Colombie-Britannique est le plus avantageux. Dans les autres provinces, l'âge d'admissibilité est de 65 ans (60 ans au Québec), tandis qu'en Colombie-Britannique, il est de 55 ans. La Colombie-Britannique offre également le taux d'intérêt le plus bas : en 2025, il était de 3.45 % et devrait être de 2 % en 2026. Entre 2020 et 2022, il était de 0.25 % sans capitalisation, soit presque de l'argent gratuit.  

Toutes les provinces, à l'exception de l'Alberta, appliquent des critères d'admissibilité afin d'empêcher les plus fortunés d'en bénéficier. Le Québec, l'Ontario, la Saskatchewan, le Nouveau-Brunswick, l'Île-du-Prince-Édouard et la Nouvelle-Écosse déterminent l'admissibilité des bénéficiaires en fonction de leurs revenus. Le Manitoba exclut de son programme les résidences de plus de 300 000 $. Comme la Colombie-Britannique a refusé de mettre en œuvre tout critère de ressources, non seulement le bénéficiaire type est très riche, mais certains ménages extrêmement riches reçoivent cette subvention.

Une analyse plus approfondie révélera à quel point ce programme de subventions est défaillant. Mes chiffres ne sont pas à prendre pour argent comptant, mais ce travail a été examiné par Jens von Bergman de mountainmath.ca.  

Les résidents de West Vancouver sont les plus susceptibles de profiter de cette subvention, avec environ 14 % des foyers reportant le paiement de leurs taxes foncières en 2024. Cela représente environ 1 foyer sur 9, soit presque 3 par pâté de maisons. La valeur moyenne d'une maison à West Vancouver bénéficiant de cette subvention en 2024 était de 3.96 millions de dollars..   

En 2024, 9 887 logements de la ville de Vancouver bénéficiaient de cette subvention. C’est le même nombre que dans la ville de Ladner. Le prix moyen d'une maison à Vancouver est de 1.2 million de dollars, tandis que le prix moyen des maisons bénéficiant d'une subvention est de 3.35 millions de dollars.

Ces chiffres montrent que cette subvention profite avant tout aux plus riches. Dans chaque ville étudiée, le prix moyen des logements bénéficiant du report d'impôt est supérieur au prix moyen d'un logement classique.

*Données extraites de l'IA de Google

En raison du refus de la Colombie-Britannique d'instaurer un système de vérification des ressources, non seulement le bénéficiaire type est très fortuné, mais on observe également des exemples de ménages extrêmement riches qui reçoivent cette subvention. Nous avons recensé huit demeures de luxe sur la prestigieuse route de Point Grey et quatre propriétés riveraines de prestige sur l'avenue Bellevue, à West Vancouver. 7 % des maisons les plus chères de la Colombie-Britannique profitent de cette subvention. La résidence située au 1188, avenue W 55th, à Vancouver, s'étend sur un terrain d'un acre. Elle comprend un court de tennis, un practice de pitch and putt, une piscine avec spa, une superficie de 1 400 mètres carrés, six chambres, un logement de service, un magnifique jardin japonais, un ascenseur et un garage pour sept voitures. Et le gouvernement de la Colombie-Britannique utilise l'argent des contribuables pour subventionner ce logement.

De nombreuses politiques et de nombreux programmes mis en œuvre par nos gouvernements contribuent à la hausse des prix de l'immobilier. Toutefois, le démantèlement de ces programmes se heurte à des obstacles juridiques, législatifs, constitutionnels et politiques. Bien que les gouvernements aient raison d'accroître l'offre, il faudra des années (voire des décennies) pour que l'offre rattrape la demande et que les prix se normalisent. La subvention pour le report de la taxe foncière pourrait être supprimée dès demain. Il s'agit d'une simple modification de la politique relative à la taxe foncière.Ce programme est géré par le ministère des Finances et pourrait être supprimé si notre ministre des Finances, l'honorable Brenda Bailey, l'ordonnait.

Le marché immobilier, la démographie et les marchés financiers ont évolué depuis 1973. Toutes les banques canadiennes proposent désormais des produits permettant de libérer des fonds propres immobiliers, ce qui limite considérablement l'intervention de l'État. Il est avantageux pour les gens de rester dans leur maison et leur quartier, et déménager est généralement une épreuve, quel que soit leur âge. Toutefois, le coût de ces avantages devrait être supporté par ceux qui en bénéficient, et non par les contribuables qui peinent à se loger ou qui ne peuvent plus accéder à la propriété.  

Le Premier ministre David Eby a donné pour mandat au ministère des Finances de «examiner tous les programmes et initiatives gouvernementaux existants afin de s’assurer qu’ils demeurent pertinents, efficaces, qu’ils stimulent la croissance économique et qu’ils contribuent à maintenir les coûts bas pour les Britanno-Colombiens.

Cette subvention est inefficace. Elle représente un coût net pour le contribuable, et la plupart des bénéficiaires ont les moyens de payer leurs impôts. Elle est également inadaptée, car le marché offre aujourd'hui de nombreuses solutions pour accéder à la valeur nette de son logement. Cette subvention ne rend pas le logement plus abordable pour les familles de la Colombie-Britannique et contribue peu à la croissance économique, tout en profitant à de nombreux propriétaires de maisons de grande valeur. Il existe de solides arguments pour abolir ce programme, ou du moins pour en limiter l'accès aux plus fortunés.

Les gouvernements sont plus enclins à réagir à la pression publique. Veuillez écrire au bureau de Brenda Bailey à l'adresse suivante : [email protected] pour faire entendre votre voix. 

Vous souhaitez en savoir plus ? Consultez la couverture du Vancouver Sun sur ce sujet :

Comment le système de taxe foncière de la Colombie-Britannique profite grandement aux multimillionnaires, et pourquoi certains estiment qu'il doit être réformé.