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• Points clés pour les urnes
• Le point de départ : le bilan récent de l'Ontario en matière de logement
• Que proposent les partis pour rétablir l'accessibilité au logement ?

Points clés pour les urnes

Le fait que l'Ontario ait perdu le contrôle des prix des maisons plus que les autres provinces devrait être un enjeu central des élections de 2025.

C’est donc une bonne nouvelle que les dirigeants de tous les partis parlent de logement.

Ils partagent un point commun : tous approuvent la réduction des restrictions qui freinent parfois la croissance de l’offre sur le marché.  

Les conservateurs maintiennent leur plan visant à construire 1.5 million de logements d'ici 2031, mais n'ont pas fait leurs preuves en réalisant des progrès suffisants.

Au-delà de la stimulation de l'offre, les Verts se distinguent par leur plan logement, le plus complet et le plus détaillé. C'est un point à saluer. Comparés aux autres partis, les Verts proposent des solutions plus efficaces pour freiner les différentes formes de demande néfaste sur le marché du logement. Ils s'engagent notamment à taxer les logements vacants, la spéculation immobilière et la possession de plusieurs biens, et à encadrer les locations de courte durée. De ce fait, le programme des Verts est plus en phase avec le principe selon lequel « le logement d'abord, l'investissement ensuite ».

Le NPD offre moins de détails sur ses politiques, mais promet la plus forte augmentation des dépenses en logement, soit 2.5 milliards de dollars supplémentaires par année. Ce montant est légèrement supérieur aux 2.1 milliards de dollars que les Verts proposent. Il est impossible de déterminer, à partir du programme des Libéraux, le montant des nouvelles dépenses qu'ils consacreraient au logement. Jusqu'à présent, les Conservateurs n'ont pris aucun engagement précis concernant de nouveaux investissements dans le logement, hormis ce qui est déjà connu du plan provincial présenté dans la mise à jour économique de l'automne 2024, et que tous les autres partis intègrent dans leurs projections de coûts.

Les Verts et le NPD proposent la version la plus stricte du contrôle des loyers en promettant de limiter les augmentations de loyer lorsque des logements se libèrent. Les Libéraux proposent un contrôle des loyers pour protéger les locataires dans leurs logements, mais sans prévoir de restrictions sur les augmentations de loyer en cas de vacance.

Les libéraux et les verts prévoient tous deux de réduire les frais d'aménagement municipaux afin de faciliter la construction de logements et promettent de compenser les municipalités pour les pertes de revenus. Aucun des deux partis ne s'attaque au déficit budgétaire provincial que cela engendrera. Quiconque aspire à diriger l'Ontario devrait se préoccuper vivement d'aggraver le déficit provincial de 10 milliards de dollars, surtout lorsqu'une solution évidente consisterait à demander aux propriétaires qui s'enrichissent grâce au rezonage municipal de partager une partie de ces gains indus avec les finances publiques afin de compenser le coût de la réduction des frais d'aménagement.

En résumé : aucun parti ne propose de plan concret pour résoudre les graves tensions intergénérationnelles liées au logement en Ontario. Il faut toutefois saluer le fait que les Verts reconnaissent « l’injustice systémique qui exclut désormais plusieurs générations du marché du logement ». Les propriétaires ont considérablement enrichi leurs biens grâce à la hausse des prix, tandis que les jeunes Ontariens doivent travailler plus de trois fois plus longtemps que les anciens propriétaires retraités pour constituer une mise de fonds de 20 % sur une maison moyenne. Face à des prix de plus en plus inaccessibles, de nombreux jeunes se tournent vers la __cpLocation, un secteur où les loyers ont également explosé. En omettant de reconnaître ou de s’attaquer au double tranchant de la hausse des prix, tous les partis passent à côté du cœur du problème du logement en Ontario.

Le point de départ : le bilan récent de l'Ontario en matière de logement

Aucune des provinces les plus peuplées du Canada ne peut se targuer d'un bilan solide en matière de protection de l'accessibilité au logement. L'Ontario, cependant, se distingue par sa faiblesse particulière. 

Le prix de vente moyen des maisons en Ontario est passé de 592 000 $ en 2017 – l’année précédant l’entrée en fonction du premier ministre Ford – à 865 000 $ en 2024. Cela représente une augmentation de 273 000 $, soit 46 %*.

Les prix des maisons en Ontario ont augmenté plus rapidement que la moyenne canadienne de 176 000 $. Ils ont également dépassé la hausse de 230 000 $ enregistrée au Québec et de loin celle de 89 000 $ en Alberta. Le rythme de l’inflation des prix immobiliers en Ontario n’est comparable qu’à celui de la Colombie-Britannique, véritable Far West du marché immobilier canadien.

Ces deux dernières années ont offert une lueur d'espoir aux Ontariens qui peinent à payer leur loyer ou à accéder à la propriété. Le prix moyen des maisons a diminué de 79 000 $ par rapport à son sommet de 2022. Toutefois, ce coût demeure encore trop élevé pour les revenus que les Ontariens tirent de leur dur labeur.

La plupart des jeunes Ontariens doivent désormais travailler près de vingt ans pour épargner l'équivalent de 20 % du prix d'une maison de prix moyen, contre environ cinq ans lorsque les retraités d'aujourd'hui ont commencé à travailler. L'accession à la propriété étant hors de portée pour beaucoup plus longtemps (voire indéfiniment), de plus en plus de jeunes se tournent vers la location pour se loger. C'est un parcours du combattant, car les loyers moyens ont explosé, tout comme les prix de l'immobilier.

Pour devenir abordables pour les jeunes adultes d'aujourd'hui, les prix moyens des logements devraient baisser de plusieurs centaines de milliers de dollars – une baisse que la plupart des propriétaires actuels refuseraient catégoriquement. Comme les propriétaires représentent la majorité des électeurs, les politiciens ont tendance à privilégier la protection de leur patrimoine immobilier (autrement dit, leurs économies pour la retraite). Pour beaucoup, la hausse des prix de l'immobilier a généré une augmentation de patrimoine à six chiffres. depuis la pandémie.

Il faut être honnête sur ce que cela signifie. On demande aux jeunes de sacrifier leur sécurité financière et leur niveau de vie pour protéger les personnes âgées qui ont misé sur la plus-value immobilière pour financer leur retraite. Il s'agit d'une profonde expression de solidarité intergénérationnelleLes jeunes méritent d'être reconnus (peut-être). plans de) pour préserver le patrimoine immobilier et la sécurité de la retraite des retraités d'aujourd'hui.

* Source : Données personnalisées de l'Association canadienne de l'immobilier.

** La Colombie-Britannique a commencé avec des prix plus élevés, donc la même augmentation en dollars représente une augmentation en pourcentage plus faible (39 %).

Que proposent les partis pour rétablir l'accessibilité au logement ?

Cette analyse est à jour au 21 février. Nous la mettrons à jour à mesure que la date des élections approchera et nous invitons les partis à nous contacter pour attirer notre attention sur leurs annonces politiques.

Le parti vert de Mike Schreiner possède le logement le plus détaillé Nous l'utilisons donc comme point de référence pour comparer d'autres promesses en matière de logement dans notre analyse.

Les Verts mettent en lumière, de façon beaucoup plus explicite que les autres partis, les tensions intergénérationnelles qui persistent dans le système de logement ontarien, ce qui constitue un atout majeur. Par exemple, le parti reconnaît ouvertement que l'Ontario est confronté à un « défi générationnel » (p. 10) car la « grande majorité des jeunes » « ont perdu espoir de pouvoir un jour devenir propriétaire ». Il souligne que « créer davantage de voies d'accès à la propriété, c'est corriger l'injustice systémique qui exclut aujourd'hui plusieurs générations du marché du logement ».

Le programme du Parti vert prévoit la mise en œuvre de nombreux outils en matière de logement, et ce, de manière plus exhaustive que par les autres partis. Ce parti répond à de nombreuses attentes. Le plan global de Generation Squeeze Rétablir définitivement l'accessibilité au logement.

De la part de Green coûté Selon nos estimations, ce programme du parti augmenterait les dépenses totales en matière de logement de 2.1 milliards de dollars par an, répartis entre les initiatives suivantes.

Augmenter l'approvisionnement

Comme tous les partis, les Verts insistent sur l'importance d'accroître l'offre de logements. Leur ambition est d'ajouter deux millions de logements en Ontario d'ici dix ans. À vrai dire, c'est peu probable. Le pays tout entier ne construit actuellement qu'environ 250 000 nouveaux logements par an ; l'objectif que l'Ontario en ajoute 200 000 par an sur son seul territoire est donc pour le moins ambitieux. 

Le Parti vert espère accélérer la construction de nouvelles infrastructures grâce à des outils désormais courants dans tout le pays, notamment en Colombie-Britannique. Ces outils comprennent :

• Autoriser une densité accrue sur des terrains historiquement réservés aux maisons individuelles et autres logements à faible densité.
• Obliger les municipalités à autoriser les projets d'aménagement qui utilisent des plans préapprouvés.
• Mise à jour des codes du bâtiment et des réglementations connexes afin d'encourager l'utilisation de méthodes de construction plus rapides, moins coûteuses et plus efficaces en termes de main-d'œuvre, utilisant des matériaux de construction durables

Les Verts mettent également l'accent sur le logement social. Le parti s'engage à collaborer avec des organismes sans but lucratif pour construire 250 000 nouveaux logements abordables (sociétés et coopératives) et 60 000 logements sociaux permanents avec financement garanti pour les services de santé mentale, de toxicomanie et autres formes de soutien. Le programme des Verts est plus détaillé que celui des autres partis en termes de coûts, mais il est difficile d'évaluer si les fonds alloués à cet engagement seront suffisants pour le concrétiser.

Réduire la demande nuisible

Tout en s'efforçant d'accroître l'offre de logements adéquate, le Parti vert s'attaquerait aux exemples de demande néfaste. Les Verts instaureraient une taxe provinciale sur les logements vacants, une taxe anti-revente rapide, limiteraient les __cpLocations de courte durée aux chambres de la résidence principale et lutteraient contre le blanchiment d'argent – ​​autant de mesures déjà en vigueur en Colombie-Britannique. Les Verts iraient plus loin que la Colombie-Britannique en décourageant la marchandisation du logement par l'instauration de taxes supplémentaires pour les propriétaires de plus de deux logements, conformément à la volonté de l'Ontario de privilégier l'accès au logement pour les résidents, le rendement des investissements venant bien après. 

Protéger les locataires

Les Verts partagent avec le NPD le plan le plus ambitieux pour protéger les locataires. Le parti de M. Schreiner rétablirait le contrôle des augmentations de loyer qu'un propriétaire peut appliquer pendant qu'un locataire occupe le logement. Cela comblerait une lacune créée par le gouvernement Ford à partir de 2018. Les Verts visent également à réduire l'arriéré de dossiers à la Commission de la __cpLocation immobilière.

Les Verts iraient plus loin en limitant également les augmentations de loyer après le départ d'un locataire. Cette proposition, appelée « contrôle des loyers vacants », vise à empêcher qu'un locataire ultérieur ne se voie facturer un loyer nettement supérieur à celui du locataire précédent, afin de réduire la tentation pour certains propriétaires peu scrupuleux d'utiliser des expulsions abusives pour augmenter les loyers. 

Cette idée recèle un fort potentiel pour protéger les jeunes résidents et les nouveaux arrivants de tous âges. Le seul hic, c'est que certains spécialistes du financement de la construction de logements locatifs construits à cet effet estiment que ce niveau de contrôle des loyers complique la justification économique de la construction de nouveaux logements locatifs. C'est là tout l'équilibre que cette politique devra trouver : protéger les locataires contre les expulsions abusives sans freiner la construction de nouveaux logements locatifs, pourtant essentiels pour loger le nombre croissant de locataires en Ontario.

Réduire les frais de développement pour faire baisser le coût des logements neufs

Pour garantir que le coût des unités nouvellement construites soit aussi bas que possible, la plateforme verte promet de supprimer les frais de développement (DCC) sur les maisons de moins de 2 000 pieds carrés construites dans les limites urbaines.

Les municipalités perçoivent des taxes de construction supplémentaires (TCS) auprès des promoteurs immobiliers afin de financer les services publics tels que l'eau et l'assainissement. Elles considèrent également les TCS comme un moyen de capter une partie des bénéfices générés par la densification foncière sur leur territoire. Lorsque les municipalités modifient le zonage pour autoriser une plus grande densité de construction, la valeur des terrains concernés augmente, car davantage de logements peuvent y être construits. Cette densification foncière soulève une question importante : à qui doit revenir cette plus-value ? Aux propriétaires actuels ou à la collectivité qui l'a créée par la modification du zonage ?

En Ontario, la solution actuelle consiste à laisser les propriétaires de maisons individuelles conserver ces plus-values ​​exceptionnelles, tandis que les promoteurs immobiliers doivent s'acquitter de frais. Cette approche centrée uniquement sur les promoteurs a entraîné une augmentation substantielle du prix des logements neufs, due à l'augmentation des taxes foncières. Par exemple, une étude récente du Centre canadien d'analyse économique révèle qu'en Ontario, le fardeau fiscal et les frais augmentent en moyenne de 36 % le prix d'achat final d'une maison neuve. Ces coûts sont ensuite répercutés sur le prix de vente, ce qui renchérit l'accès à l'achat des nouveaux logements.

Les Verts de l'Ontario proposent de réduire les taxes d'aménagement pour faire baisser le coût des maisons neuves de taille modeste et stimuler la construction de nouvelles maisons. Le parti compenserait les pertes de revenus des municipalités en remplaçant les taxes d'aménagement par des paiements provinciaux. Ce serait une excellente idée, à condition qu'un plan soit mis en place pour générer les fonds nécessaires en prélevant une part équitable de la plus-value foncière auprès des propriétaires qui bénéficient d'un changement de zonage.

Les Verts n'ont pas un tel plan, et aucun autre parti n'en a. Cela signifie que les Verts proposent une nouvelle dépense majeure dans un contexte budgétaire provincial déjà déficitaire de 10 milliards de dollars. Il n'y a aucune raison de négliger une source évidente de revenus pour combler ce déficit : les plus-values ​​que tous les propriétaires réalisent grâce au zonage supérieur. C'est là une faiblesse majeure du plan logement des Verts.

Les PC de Doug Ford : Comparativement à l'éventail impressionnant de propositions politiques du programme des Verts, les conservateurs au pouvoir abordent peu la question de l'accessibilité au logement. Le parti réaffirme généralement son engagement à lutter contre la crise du logement en augmentant l'offre, notamment sa promesse antérieure de construire 1.5 million de logements d'ici 2031 grâce à la réduction des obstacles réglementaires.

Malheureusement, le parti propose jusqu'à présent peu d'idées nouvelles pour atteindre cet objectif – vous pouvez toutefois consulter ses remarques à la Les dirigeants débattent à propos des réalisations précédentes (index temporel) 1:12Lors de l'analyse de ce dossier, tenez compte des données communiquées par le Institut pour l'IntelliProspérité Ces données montrent que l'Ontario se classe dans la moitié inférieure des provinces en matière de construction résidentielle depuis 2018. En ce qui concerne le nombre de logements construits pour 100 nouveaux résidents, la province occupe le 8e rang, devançant seulement le Nouveau-Brunswick et la Saskatchewan. Il est clair que l'Ontario n'est pas en voie d'atteindre l'objectif fixé par le Parti progressiste-conservateur pour 2031.

Plus généralement, les engagements du Parti progressiste-conservateur ne contiennent aucune mention directe des inégalités intergénérationnelles du système de logement en Ontario.

Les libéraux de Bonnie Crombie ont fait plusieurs promesses en matière de logementIls se concentrent sur la réduction des impôts, l'augmentation de l'offre et le rétablissement de certaines protections modestes en matière de contrôle des loyers qui ont été perdues pour tous les logements construits après 2018 en raison de la faille créée par le gouvernement Ford. 

Le plan de contrôle des loyers du Parti libéral de l'Ontario offre une protection solide aux locataires qui restent dans leur logement, mais ne reprend pas le principe de contrôle des loyers vacants proposé par les Verts et le NPD. (Voir notre analyse ci-dessus pour les avantages et les inconvénients de cette décision). Le parti insiste également sur son intention de réduire l'arriéré de dossiers à la Commission de la __cpLocation immobilière.

L'équipe de Bonnie Crombie se joint au Parti vert pour promettre la suppression de la taxe de mutation immobilière pour les primo-accédants. Les personnes qui peinent à acheter leur première maison pourraient apprécier cette mesure. Cependant, le plan libéral va plus loin, dans une direction incohérente, puisqu'il prévoit également la suppression de la taxe de mutation immobilière pour les aînés. Cette idée exacerberait les tensions intergénérationnelles sur le marché du logement, car les retraités qui vendent leur maison sont particulièrement susceptibles de récupérer une partie des gains exceptionnels accumulés grâce à des décennies de hausse des prix de l'immobilier.

À l'instar des Verts, les Libéraux proposent de réduire les redevances d'aménagement et de compenser les municipalités pour les pertes de revenus par des paiements provinciaux. L'équipe de Crombie, quant à elle, souhaiterait pas Limiter cette réduction aux logements de moins de 2 000 pieds carrés situés en zone urbaine. 

Son plan souffre de la même lacune que celui des Verts (voir ci-dessus) : il n’évoque pas la possibilité de lever des fonds pour compenser les municipalités de la réduction des taxes foncières sur les plus-values ​​dont bénéficient tous les propriétaires lorsque leur quartier est rezoné. Faute de solution de financement, cette proposition risque d’aggraver le déficit important que connaît déjà l’Ontario, même en temps normal.

Bien que les libéraux aient apporté quelques contributions supplémentaires informations sur les coûts (p. 17) Dans son programme publié le 21 février, les estimations de coûts sont si générales qu'il est impossible d'évaluer précisément le montant que le parti investirait dans le logement. C'est surprenant, car le logement est probablement le principal enjeu de politique intérieure de cette élection.

Marit Stiles plan de logement pour NPD de l'Ontario (pp. 10-11) ne contient pas autant de détails que la plateforme du parti vert.

Le NPD préconise des mesures strictes de contrôle des loyers, un changement de zonage pour densifier le tissu urbain et promet la construction de 300 000 nouveaux logements sociaux à loyer très abordable. Ces thèmes rejoignent ceux des autres partis d’opposition.

Le NPD partage avec les Verts les mesures les plus strictes en matière de contrôle des loyers, car son programme inclut également le contrôle des logements vacants. Pour rappel, ce contrôle vise à réduire les incitations pour les propriétaires à recourir à des expulsions abusives afin d'augmenter les loyers. 

Le NPD et les Verts ont des objectifs similaires en matière d'augmentation du nombre de logements sociaux. 

Bien que le NPD fournisse parfois moins de détails sur ses politiques par écrit, son programme chiffré semble promettre un investissement plus important dans le logement que celui des autres partis. Le NPD ajouterait 2.5 milliards de dollars à son plan « Logements Ontario », un montant supérieur à l'estimation de 2.1 milliards que nous avons établie pour le Parti vert. Le Parti libéral, quant à lui, ne fournit aucune estimation claire. 

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