Initialement publié sous le titre de Paul Kershaw Chronique des finances personnelles dans The Globe & Mail.

Avec tous les discours actuels sur l'inflation, il est facile d'oublier qu'une génération de jeunes Canadiens est exclue de l'accession à la propriété, en partie parce que Statistique Canada n'a pas tiré la sonnette d'alarme concernant la hausse des prix du logement il y a des décennies.

Statistique Canada, notre organisme canadien de référence en matière de données, influence le débat national sur l'inflation grâce à son indice des prix à la consommation (IPC). C'est à partir de l'IPC que la Banque du Canada se réfère pour évaluer son efficacité à maîtriser l'inflation.

Beaucoup seront peut-être surpris d'apprendre que l'IPC ne tient pas vraiment compte de l'importance du prix des logements pour les jeunes Canadiens et les nouveaux arrivants qui souhaitent acheter une maison. En effet, l'IPC ne prend pas en compte le montant de la mise de fonds que les primo-accédants doivent constituer.

Elle n'accorde pas non plus suffisamment d'attention au montant total que les gens ont besoin d'emprunter.

L'IPC, quant à lui, mesure le coût de remplacement d'un logement actuel pour les propriétaires actuels, ainsi que les intérêts versés sur les prêts hypothécaires. Malheureusement, l'IPC minimise l'importance du prêt initial accordé par la banque pour l'achat du logement.

Cette lacune dans la mesure de l'inflation du logement de Statistique Canada, ainsi que d'autres relevées par le Conseil des entreprises de la Colombie-Britannique, engendre un décalage préoccupant dans les données.

Depuis 2000, le prix moyen des maisons a grimpé de 318 %, selon mes calculs basés sur les données de l'Association canadienne de l'immobilier. À titre de comparaison, Statistique Canada a indiqué que l'inflation totale sur la même période a augmenté de 48 %.

Par conséquent, pendant de nombreuses années, l'IPC a indiqué que l'inflation annuelle était généralement inférieure au seuil de 2 % fixé par la Banque du Canada pour le déclenchement de hausses de taux d'intérêt, ce qui a dissuadé la banque centrale de relever ces taux. La situation a toutefois évolué avec la pandémie et la guerre menée par la Russie contre l'Ukraine, qui ont contribué à la flambée des prix de l'énergie et des produits alimentaires l'an dernier.

Le décalage entre l'évolution réelle des prix moyens des logements et l'IPC devrait inquiéter quiconque peine à se loger. La sous-estimation de l'inflation par Statistique Canada pendant des décennies a pénalisé les jeunes Canadiens en incitant fortement la banque centrale à maintenir les taux d'intérêt à des niveaux historiquement bas.

Les taux d'intérêt bas réduisent le coût d'un prêt hypothécaire plus important. Les acheteurs qui peuvent emprunter davantage font grimper les prix de l'immobilier.

La hausse des prix de l'immobilier n'est pas correctement prise en compte par les données sur l'inflation – et c'est là que se crée un cercle vicieux, alimentant des augmentations de prix bien supérieures à ce que le travail acharné peut rapporter, dévaluant ainsi l'argent pour les jeunes, les nouveaux arrivants et les locataires.

Certes, certains primo-accédants recherchent les taux d'intérêt les plus bas possibles afin de contracter des prêts hypothécaires exorbitants et ainsi combler l'écart considérable entre le prix des logements et leurs revenus. Mais ce recours à une stratégie individuelle face aux dysfonctionnements de notre système immobilier renforce des tendances qui pénalisent les primo-accédants, car ils ne sont pas les seuls à emprunter.

Les propriétaires actuels, qui disposent de plus de capital que les primo-accédants, profitent régulièrement des taux d'intérêt bas pour surenchérir sur leurs concurrents novices.

C’est pourquoi les données du recensement de 2021 de Statistique Canada révèlent que les maisons nouvellement construites sont de plus en plus achetées par des investisseurs, puis louées à des jeunes; et pourquoi un propriétaire canadien sur six possède maintenant plusieurs propriétés.

Il est vrai que l'inflation ne se limite pas aux prix du logement ; elle englobe aussi l'alimentation, l'énergie, etc. Les dépenses de logement représentent d'ailleurs 30 % de l'indice global des prix à la consommation, soit plus que tout autre poste de coût de la vie suivi par Statistique Canada.

Le problème réside dans la façon dont Statistique Canada mesure le coût du logement. Son calcul du coût de l’accession à la propriété privilégie l’expérience des propriétaires actuels, sous-estimant les difficultés rencontrées par ceux qui souhaitent acheter une première propriété. Ce problème contribue directement à l’« injustice intergénérationnelle » que la ministre des Finances, Chrystia Freeland, a dénoncée au sein du système de logement canadien plus tôt cette année.

Tout comme une signalisation routière adéquate contribue à notre sécurité en rendant la circulation plus claire et plus prévisible, des signaux économiques appropriés aident à orienter nos systèmes financiers vers la stabilité, la prospérité et l'équité. Malheureusement, les signaux d'inflation immobilière envoyés par Statistique Canada nous ont incités à foncer tête baissée, traversant les intersections à toute allure, nous mettant ainsi en danger, nous et les autres.

Si nous avions bien interprété les signaux il y a des années, nous aurions pu reconnaître plus tôt les dangers d'une inflation galopante du logement, épargnant ainsi aux jeunes générations le fardeau de devoir faire face à des niveaux d'inabordabilité absolument insupportables.

Il n'existe pas de solution miracle pour rétablir l'accessibilité au logement ou réduire les inégalités en matière de patrimoine immobilier.

Il existe cependant une solution globale et multidimensionnelle. Accroître l'offre de logements, réformer la fiscalité et protéger les locataires sont des mesures importantes. Mais il est tout aussi crucial de veiller à ce que notre politique monétaire s'appuie sur des informations précises concernant l'inflation, car cette politique est déterminante pour l'évolution des prix de l'immobilier.